Вот и очередной год подходит к концу. Довольны ли собственники многоквартирных жилых домов своей управляющей компанией? Правильно ли она производит начисление платы? Все ли запланированные работы по содержанию общего имущества многоквартирного дома выполнены? И какие из них вообще были в планах?
ЗА ЧТО ПЛАТИМ
Чтобы это знать, нужно контролировать управляющую организацию, а чтобы этот контроль был эффективным, надо иметь представление о правовой основе предоставляемых услуг. Итак, мы ежемесячно вносим квартплату своей управляющей организации. За что платят наниматели неприватизированных квартир? За пользование жилым помещением (плата за наем), за его содержание и ремонт, включая плату за услуги и работы по управлению домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в нем (капремонт проводится за счет собственника жилищного фонда), за коммунальные услуги. Собственники помещений в многоквартирном доме платят за то же самое, исключая плату за наем, понятно, и капитальный ремонт они обязаны производить за свой счет. Разберем эти две составляющие квартплаты более подробно.
Она рассчитывается по формулам, которые установлены Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354, вступившим в силу с 1 сентября 2012 года. Теперь по этим правилам мы платим отдельно за коммунальные услуги, потребленные в жилом или нежилом помещении, и отдельно – за потребленные на общедомовые нужды. Плата за коммунальные услуги в жилом помещении начисляется по показаниям ИПУ, а если их нет, то исходя из норматива потребления коммунальной услуги в жилых помещениях.
Размер платы за холодную и горячую воду, газ, сточные бытовые воды и электроэнергию, потребленные на общедомовые нужды, определяется для всех потребителей независимо от того, есть в помещении индивидуальные счетчики или их нет. Теперь объем такой коммунальной услуги рассчитывается и распределяется между потребителями пропорционально размеру общей площади (жилого или нежилого помещения), находящейся в пользовании каждого потребителя в многоквартирном доме. При отсутствии общедомовых приборов учета (ОДПУ) плата за коммунальные услуги, потребленные на общедомовые нужды, начисляется в любом случае исходя из отдельно установленного норматива потребления коммунальной услуги на общедомовые нужды.
ОТОПЛЕНИЕ «ПО-СТАРОМУ»
Отопление составляет львиную долю наших расходов по квартплате. Следует заметить, в отношении этой коммунальной услуги до 1 января 2015 года действуют положения «старых» правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307. Если в отдельных помещениях имеются распределители и ОДПУ, плата за отопление для их собственников рассчитывается из среднемесячного объема потребления тепловой энергии на отопление за предыдущий год с корректировкой 1 раз в год. Если общедомовые и индивидуальные приборы учета отсутствуют, плата начисляется по нормативам. Третья ситуация: ОДПУ в доме есть, а индивидуальных приборов нет. При таком раскладе плата начисляется исходя из среднемесячного объема потребления тепловой энергии на отопление за предыдущий год с корректировкой 1 раз в год по отдельной формуле.
Соблюдение требований УК по проведению корректировки платы за отопление 1 раз в год при наличии ОДПУ важно для собственников. И вот почему. Может получиться так, что в прошлом году потреблено больше тепловой энергии, чем в этом, а плату за отопление начисляли такую же, или наоборот. Поэтому корректировка должна быть произведена как в сторону уменьшения, так и увеличения. В практике встречались случаи, когда УК корректировку не производили, и это нарушало права граждан.
К примеру, прокурор Ленинского района Чебоксар в этом году установил, что управляющей компанией ООО «УК «Альфа» за 2011 год жильцам обслуживаемых домов за отопление начислены к оплате суммы, значительно превышающие объем тепловой энергии, поставленной в эти дома ООО «Коммунальные технологии». По закону гражданам должны были возвратить излишне начисленные суммы, но УК «Альфа» этого не сделала. В отношении директора было возбуждено дело об административном правонарушении, предусмотренном ч.2 ст.14.6 КоАП РФ (нарушение порядка ценообразования). Аналогичные меры приняты прокурором Московского района Чебоксар в отношении руководителей ОАО «Камал», ООО «Наш дом».
СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ
На практике обоснованность начисления этой составляющей квартплаты собственники контролируют плохо или вообще никак. По Жилищному кодексу РФ (ст. 156) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, где не созданы ТСЖ или кооператив, определяется на общем собрании собственников с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее года. Но далеко не во всех домах собственники проводят общее собрание по этому вопросу. А если и проводят, то из-за пассивности жильцов не набирают нужного кворума. В итоге управляющая организация согласно ЖК РФ должна применять размер платы за содержание и ремонт, установленный местной администрацией. И хорошо, если так. Бывает, что размер платы УК берет, что называется, «с потолка». Пример. В Порецком районе ООО «УК Порецкая» без решения собственников дома № 67 по улице Ленина самовольно увеличило плату за текущий ремонт на 3 рубля за 1 кв. м. После вмешательства прокуратуры, возбудившей административное дело (обман потребителей), был произведен перерасчет незаконно начисленной платы.
Какие конкретно работы должна выполнять управляющая организация, исходя из средств, уплачиваемых жильцами на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома? По закону это решают сами собственники (пункт 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491). Они обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер финансирования (например, произвести замену кровли, отремонтировать стены в подъезде и т. д. с указанием стоимости, вида и объема работ). Но на практике эти обязанности никто не выполняет. Вот и получается, что управляющая организация тратит деньги собственников по своему усмотрению. И часто отнюдь не в интересах собственников домов.
Недавно прокуратура Московского района Чебоксар выявила факт незаконного направления управляющей организацией денег жильцов на проведение так называемого энергоаудита. Потрачено 24000 рублей. А собственников никто и не спросил, надо им это или нет. Тем более что работы по энергетическому обследованию в данном случае могли быть проведены в добровольном порядке и только по решению общего собрания. В то же время стены в подъезде облупились, но на ремонт денег нет…
НА КРЫШЕ БЫЛИ?
И еще один момент. Кто из собственников хоть раз проверял, в полном ли объеме сделала работу управляющая организация, за которую перед вами отчиталась? Кто-то поднимался на крышу и измерял рулеткой длину положенной кровли или количество квадратных метров оштукатуренных стен? Думается, это мало кто делал. Вот и выходит, что многое зависит от активности самих собственников. Сейчас существует такой орган, как совет многоквартирного дома, который избирают на общем собрании собственников. Председатель совета согласно ЖК РФ наделен полномочиями по подписанию актов работ, выполненных управляющей организацией. Здесь и можно проконтролировать и их качество, и объем.
Следует также иметь в виду, что статья 162 Жилищного кодекса РФ обязывает УК ежегодно в течение первого квартала текущего года отчитываться перед собственниками многоквартирного дома. Это важный момент: по итогам отчета жильцы принимают решение: оставаться им дальше с этой УК или поискать новую, а то и вовсе сменить форму управления домом. Кстати, практика показывает, что управленцы не особо горят желанием раскрывать свои карты перед жильцами.
Также в действии Стандарт раскрытия информации организациями, работающими в сфере управления многоквартирными домами, утвержденный постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 года № 731. По этому документу управляющая организация обязана раскрывать информацию о своей деятельности, в том числе в сети Интернет. В Калининском районе Чебоксар ООО «УК «Альгешево» не пожелало раскрыть основные показатели своей финансово-хозяйственной деятельности за 2011 год, сведения о привлечении к административной ответственности, о выполнении обязательств по договору управления. По этой причине директор общества также попал под административную статью 7.23.1 КоАП РФ (нарушение требований законодательства о раскрытии информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами). Всего в нынешнем году по этой статье подразделениями прокуратуры внесено 63 представления, возбуждено 31 административное дело, в суд направлено 36 исковых заявлений.
Как видим, именно высокая степень правовой активности самих граждан во многом является залогом обеспечения законности в сфере ЖКХ. Давно прошло время, когда вся собственность на жилье принадлежала государству, и оно полностью заботилось о жильцах. Теперь многое зависит от нас с вами, уважаемые граждане. Пора перестраиваться и жить в ногу со временем и законом. А мы вам в этом поможем, если в том будет необходимость.
А. ПЕТРОВ,
старший помощник прокурора ЧР
по правовому обеспечению и взаимодействию с общественностью.
