В Чувашии прошли первые суды по сделкам, заключенным с участием посредников, которые входили в доверие к пожилым людям и выкупали у них земельные участки сельхозназначения по символической цене с целью наживы при последующей их перепродаже с нарушением действующих норм законодательства.
С чем связано, что «процесс пошел» именно сейчас, ведь хитроумные комбинации при продаже земли длятся уже многие годы? С этим вопросом корреспондент «СЧ» обратился к министру имущественных и земельных отношений Чувашской Республики С. ЕНИЛИНОЙ.
– Порочная практика действительно давно устоялась. Когда в 2010 году наше министерство начало активно защищать интересы государства и сельчан в этом вопросе, мы столкнулись с тем, что механизм обмана отшлифован до блеска. Аферисты стараются всячески обойти нормы закона, не гнушаясь ничем. Поэтому судебные дела идут с огромным «напрягом». Ответчики используют любые способы, чтобы затянуть процессы. Море жалоб от них поступает во всевозможные инстанции.
А Глава республики Михаил Игнатьев требует от нас отстаивать интересы граждан и государства. Эта позиция некоторым, может, и не нравится. Но мы свою работу будем только активизировать. В настоящее время продолжаем выявлять серьезные нарушения в сфере земельных отношений в рамках полномочий, предоставленных Минимуществу Чувашии. Буквально на днях предъявили в суд иск о восстановлении нарушенных прав республики в связи с отчуждением очень большого массива земли (более 100 гектаров) в частные руки. И ладно, если бы новоявленные бизнесмены использовали землю по назначению для производства сельхозпродукции, а ведь они вместо этого пытаются разделить земельные участки на множество маленьких частей и затем перепродать их по баснословным ценам.
– Какие нарушения при осуществлении сделок с землями сельхозназначения встречаются чаще всего?
– Дело в том, что существует особый закон – об обороте земель сельскохозяйственного назначения, где четко прописан порядок распоряжения такими земельными участками. У субъекта Российской Федерации, в частности у Чувашской Республики, есть преимущественное право их приобретения. То есть, если собственник решил продать свой земельный участок сельхозназначения, в первую очередь он обязан предложить его правительству республики. И только если правительство примет решение, что данный конкретный земельный участок республике не нужен и официально откажется от него, собственник в течение одного года может продать его другому лицу, но по цене не ниже той, что была предложена республике.
Вот неизвещение субъекта Российской Федерации о намерении продать земельный участок – как раз одно из наиболее частых нарушений. Как правило, это случается, когда от имени собственника выступают доверенные лица. Они стараются находить всевозможные серые схемы, чтобы обойти это положение.
Например, в Мариинско-Посадском районе некий гражданин продал земельный участок сельскохозяйственного назначения умершего человека, даже не проверив наличие у него наследников и не спросив их мнения по этому поводу. При этом и органы власти не известил. Действовал он по старой доверенности, выданной еще живым человеком. Обнаружили махинацию так. Республика сама была намерена купить этот земельный участок, и наше министерство разыскивало наследника. Нашли его в Марий Эл, пригласили для обсуждения вопроса оформления наследства и сделки купли-продажи. И тут обнаружили, что новый хозяин у земельного участка уже есть. Подали иск в суд и, естественно, выиграли, сделка аннулирована.
– Правильно я понимаю, что в основном земельные аферы разыгрывают с глубоко пожилыми людьми, которые неспособны на самостоятельные действия по продаже или каким-либо другим процедурам с собственной землей?
– Да, это так. Посредники, серые перекупщики выбирают для своих махинаций жителей села, собственников земельных участков, весьма преклонного возраста, которые мало что понимают в законах и подписывают посредникам доверенности, скорее всего, и не читая их, потому что им сложно понять смысл мудреных юридических формулировок. В итоге старики разрешают доверенным лицам проводить различные операции с их земельными участками – формировать, регистрировать и даже получать от их имени деньги. А те обманывают бывших владельцев земельных участков, выплачивая им суммы в десятки, а порой и в сотни раз меньше их реальной стоимости.
Однако с уловками посредников при осуществлении сделок с землями сельскохозяйственного назначения сталкиваются и деловые люди. В такой ситуации оказался один крупный предприниматель при покупке земли в Чебоксарском районе. Земельные участки он покупал по частям, но в совокупности у него возникло право собственности на целые земельные участки. Посредники убедили предпринимателя в том, что нет необходимости применять специальные нормы земельного законодательства при продаже земельных участков по частям, и настаивали на правомерности заключаемых договоров. Однако суд, в который обратилось наше министерство, проверив доводы сторон, пришел к выводу, что положения земельного законодательства о преимущественном праве субъекта Российской Федерации на приобретение земель сельскохозяйственного назначения необходимо применять и при осуществлении сделок купли-продажи отдельных частей таких земельных участков, так как их целевое назначение при этом не меняется.
– Светлана Александровна, с какими еще махинациями с земельными участками сталкивалось ваше министерство?
– Много нарушений допускается и при межевании земельных участков в счет земельных долей. Например, доверенные лица формируют земельные участки для престарелых владельцев именно на тех территориях, которые близко находятся к населенному пункту, территориально привлекательны, попадают под перспективы развития населенного пункта.
В одном из районов республики нами даже выявлены случаи, когда сами специалисты местных администраций способствовали совершению неправомерных действий с землями сельскохозяйственного назначения. Они ходили к престарелым гражданам и уговаривали их продать доли и выдать доверенность определенному человеку – посреднику – не для использования по назначению, а для перепродажи.
– Изучает ли ваше министерство сделки с землей, заключенные в предшествующие годы?
– Мы тщательно анализируем все сделки. Обращаем внимание на сроки исковой давности, на наличие ранее направленных в Кабинет Министров республики обращений о реализации преимущественного права выкупа земельных участков и на другие моменты. И только после этого принимаем решение об обращении в суд.
Впрочем, до 2010 года республика в основном отказывалась от покупки земель сельскохозяйственного назначения. Но жизнь меняется. Сейчас Глава республики Михаил Игнатьев перед правительством ставит задачу устранять допущенные ранее и не допускать впредь нарушения в сфере земельных отношений, создавать условия для развития и реализации инвестиционных проектов, предлагать инвесторам привлекательные земельные участки. Кроме того, в настоящее время в Чувашии реализуется Закон о предоставлении земли многодетным семьям. И все заинтересованы в том, чтобы земельные участки для них были максимально удобными. Так что земля республике необходима.
СЧ-Совет:
ПОРЯДОК ПРОДАЖИ ГРАЖДАНАМИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Если гражданин решил продать свой земельный участок сельскохозяйственного назначения или его часть, ему необходимо:
- направить в письменной форме в Кабинет Министров Чувашии извещение о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет;
- если органами исполнительной власти республики будет принято положительное решение (о покупке), то в соответствии с установленным порядком гражданин заключает с Минимущества Чувашии договор купли-продажи;
- если органами исполнительной власти республики будет принято отрицательное решение (об отказе в покупке), то после получения от Минимущества Чувашии соответствующего уведомления гражданин в течение года может продать земельный участок другому лицу, но по цене, не ниже предложенной правительству Чувашии.
