Застройщикам предлагают перестроиться

Чтобы не плодить, как раньше, обманутых дольщиков

Закон о долевом строительстве претерпел изменения, которые вступают в силу с первого июля 2018 года и сулят застройщикам отнюдь не райскую жизнь. Требования к ним серьезно ужесточены.

При деньгах и с землей

В первую очередь изменено само понятие «застройщик». Раньше в этом ранге могло выступать юридическое лицо любой организационно-правовой формы, в том числе и некоммерческие организации. С 1 июля этого года застройщиком, по общему правилу, сможет выступать только хозяйственное общество, наименование которого должно содержать слова «специализированный застройщик».

Причем это общество (основное или дочернее) должно иметь как минимум трехлетний опыт участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. метров в совокупности. И, конечно, полученное законным путем разрешение на ввод в эксплуатацию МКД в качестве застройщика и (или) технического заказчика либо генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда.

Кроме того, застройщик должен иметь в собственности земельный участок — на праве аренды или субаренды либо в определенных случаях на праве безвозмездного пользования. А привлекать деньги дольщиков для строительства на этом участке многоквартирных домов и других объектов недвижимости он может только на основании полученного разрешения на строительство (впрочем, это правило действовало всегда, по крайней мере, на бумаге).

Кстати
По данным управления Росреестра, в этом году первые договоры долевого участия были заключены с застройщиками «Иско-Ч», «Ипотечная корпорация Чувашской Республики», «СМУ-60» и другими. Все они уже приступили к строительству многоквартирных домов, причем некоторые застройщики строят сразу несколько объектов.

Рассказывая на пресс-конференции о нововведениях, руководитель Управления Росреестра по Чувашии Екатерина Карпеева акцентировала внимание на том, что с июля застройщик обязан иметь собственные средства в размере не менее 10% от планируемой проектной стоимости строительства. Если проектная стоимость МКД, к примеру, 100 млн рублей, значит, застройщик должен иметь в загашнике 10 млн рублей.

На дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства, эти средства должны быть уже на банковском счете. Кстати, раньше фирма-застройщик могла прийти на строительный рынок с учредительным взносом в 10 тыс. рублей. Таким образом, новый закон при долевом строительстве предусматривает солидную финансовую «подушку безопасности», как образно выразилась Екатерина Карпеева.

Все расчеты — только через банк

Еще одно новшество. На строительном «долевом» рынке появляется новое лицо — специализированный уполномоченный банк. Именно через него будут проводиться все финансовые операции, связанные с долевым строительством. Деньги дольщиков в период строительства дома будут аккумулироваться там. С первого июля застройщик вправе иметь один расчетный счет в уполномоченном банке, через который должны проводиться все расчеты по ведению строительства долевого объекта, — один расчетный счет на одно разрешение на строительство (на один многоквартирный дом).

Технический заказчик, выполняющий работы по договору, заключенному с застройщиком, генеральный подрядчик, работающий по договору строительного подряда, также обязаны открыть банковский счет в этом же уполномоченном банке и рассчитываться между собой только с использованием указанных счетов.

А на уполномоченные банки возложены специальные функции по контролю за операциями на этих счетах. Застройщик обязан представлять туда документы (или их копии), являющиеся основаниями для совершения платежей, в том числе договоры и акты сдачи-приемки выполненных работ. Банк проверит соответствие назначения и размера платежа содержанию документов и в случае выявленного несоответствия обязан уведомить об этом уполномоченный орган исполнительной власти, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства.

Законодательные новеллы лишают специализированного застройщика права осуществлять какую-либо иную деятельность. При этом у застройщика не должно быть обязательств по кредитам или займам, за исключением целевых кредитов на строительство. Он не вправе использовать принадлежащее ему имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не имеющими никакого отношения к строительству многоквартирных домов в пределах одного разрешения на строительство. В общем, приведенный Росреестром список запретов довольно обширный. Также конкретизирован порядок распределения застройщиком денег дольщиков, привлеченных для строительства, исключающий лишние траты.

«Долевка» привлекает граждан

У журналистов было немало вопросов к представителям управления Росреестра. В частности, всех интересовало, коснутся ли нововведения застройщиков, получивших разрешение на строительство до первого июля этого года. Не коснутся, пояснила Екатерина Карпеева. Так что со стороны ряда застройщиков вполне объясним «некий всплеск» желания получить и зарегистрировать разрешения на строительство до грядущих законодательных «ежовых рукавиц».

Между тем выяснилось, что жители республики, несмотря на печальные истории с обманутыми дольщиками, мечтая приобрести жилье, все же предпочитают вкладывать деньги в долевое строительство. Об этом говорят и цифры. С начала года общее количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов составило 3059. В прошлом году за этот же период было зарегистрировано 2315 договоров, как видим, рост существенный.

Цифра:

3059 договоров долевого участия заключено в республике с начала года

На кадастровый учет поставлено уже 19 многоквартирных домов, два из них находятся в Новочебоксарске, остальные — в Чебоксарах. На данный момент имеются сложности со строительной организацией «Простор», объекты которой находятся в микрорайоне «Солнечный» по проспекту Тракторостроителей. На позиции 36 и 34 регистрация договоров прекращена из-за отсутствия заключения Минстроя и договора аренды земли.

Имелись проблемы с застройщиком «Старко», представители которого заключали с гражданами предварительные договоры вместо официальных договоров долевого участия. На таких граждан не распространялись гарантии 214-ФЗ, и зарегистрировать сразу право на квартиру было невозможно. Некоторым дольщикам пришлось обращаться в суд.

Как правило, практику заключения предварительных договоров часто используют застройщики при отсутствии зарегистрированных в Росреестре прав на земельный участок под строительство многоквартирного дома, а также в целях исключения риска наступления ответственности в виде неустойки за несвоевременную передачу объекта участнику. Что ж, будем надеяться, что начиная с июля подобные уловки станут недопустимыми.

Фото Максима Васильева из архива редакции: Если застройщик, не дай бог, обанкротится, достроить дом или компенсировать дольщикам вложенные деньги поможет созданный в РФ в прошлом году фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Опубликовано: 29 июня 2018 г.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.