НЕ ПОТЕРЯЙТЕ ДЕНЬГИ…
Управлению Росреестра по Чувашии и правоохранителям удалось остановить незаконную продажу квартир в новостройках.
Эта история весьма поучительная для граждан, желающих приобрести жилье.
В Чебоксарах при строительстве многоквартирного дома застройщик заключил договор с одной из подрядных организаций на проведение отделочных работ. Как часто практикуется в строительном бизнесе, расплатиться с фирмой он хотел новенькими квартирами в этом доме.
Всего в распоряжении подрядчика оказалось больше пяти квартир. Руководитель фирмы (пусть будет Дмитрий) заключил с застройщиком договоры долевого участия и зарегистрировал их в Росреестре. Чтобы получить за квартиры «живые» деньги, он продает их нескольким чебоксарцам, заключая с ними договор переуступки прав требования.
Заключение такого договора – довольно сложный и специфический процесс, разобраться во всех его тонкостях может только практикующий юрист. В нашей истории таких среди покупателей квартир не оказалось. И Дмитрий, видимо, решил этим воспользоваться. В результате еще до подачи в Росреестр документов на регистрацию договоров он уже получил от покупателей 100-процентную оплату за квартиры. А после подал документы по трем квартирам в разные офисы приема документов (МФЦ, Кадастровую палату, Росреестр). Они были приняты и участники сделки разошлись в разные стороны – Дмитрий с деньгами, а покупатели с надеждой на благополучную регистрацию договоров уступки.
Регистраторы вначале приостановили сделки, а потом вообще отказали в регистрации договоров. В ходе правовой экспертизы выяснилось, что руководитель подрядной организации не имел права распоряжаться квартирами, так как между ним и застройщиком не было произведено полного расчета, то есть подрядчик не выполнил свои обязательства.
СТАЛИ ПОТЕРПЕВШИМИ
Как пояснили в управлении, переуступка права может быть совершена только после окончательной оплаты подрядчиком цены договора долевого участия в строительстве или же одновременно с переводом долга на нового владельца. Более того, подобная сделка происходит лишь при участии застройщика, если такие условия включены в договор долевого участия.
После того как Росреестр принял решение об отказе в регистрации договоров, покупатели обратились в правоохранительные органы. Уже в ходе расследования выяснилось, что есть еще двое потерпевших, которые отдали деньги Дмитрию без оформления и регистрации документов. Некоторые из них не смогли вернуть свои деньги, поскольку арестованного имущества фигуранта уголовного дела, которое сейчас расследуется, не хватило на покрытие всех долгов.
В Чувашии заключение договоров уступки довольно распространенная практика. Но, как видим, не всегда она на пользу покупателям квартир.
Еще несколько таких дел, поступивших от различных подрядчиков, тоже находятся на стадии приостановления регистрации.
НА ЗАМЕТКУ ГРАЖДАНАМ
Переуступка права требования по закону допускается только после уплаты цены по договору долевого участия. То есть после того, как вся сумма будет выплачена первым участником строительства (в данном случае Дмитрием), что документально подтверждает застройщик.
Сделку могут признать недействительной, если в договоре долевого участия предусмотрено согласие застройщика на переуступку прав требования. Бывает, что предыдущий участник строительства приобрел квартиру по ипотеке, в такой ситуации на переуступку прав необходимо еще и согласие банка, выдавшего кредит. При приобретении недвижимости расчет рекомендуется производить только после получения зарегистрированного в Росреестре договора уступки прав.
Управление подчеркивает, что при регистрации от приобретателя квартиры не требуется документов о полном расчете. Такой документ необходим только от продавца, который на момент уступки должен полностью рассчитаться по предыдущему договору.
Следует помнить, что специалисты приема (в МФЦ, Кадастровой палате, Росреестре), которых граждане ошибочно принимают за регистраторов, всего лишь обязаны принять документы. Они не проводят по ним правовую экспертизу, и потому не могут гарантировать успешную регистрацию. Только регистратор принимает окончательное решение о законности совершаемой сделки.
