Нелегкая доля

Как мы уже сообщали, на нынешний февраль в республике осталось 12 недостроенных домов по договорам долевого участия. На нескольких объектах строительство возобновлено и продолжается, и коегде уже близится к завершению. На других пока затишье, есть проблемы, которые мешают возобновить строительство.

ТСЖ – ЭТО СИЛА

В Новочебоксарске по вине ООО «Формула успеха» (банкрот, ныне ликвидированный, возбуждено и расследуется уголовное дело по факту мошенничества) не достроен 10этажный дом на 198 квартир по улице Советской, готов был на 80 процентов. Конкурсный управляющий еще на стадии банкротства общества готов был достроить дом, но при дополнительном финансировании свободных квартир, в счет которых можно было бы скостить часть затрат, в «незавершенке» нет, все реализованы. С дольщиков надо было собрать примерно по 32 тысячи с квартиры.
Однако к общему согласию они не пришли. Большинство через суд закрепили за собой недостроенные квартиры и зарегистрировали право на них. Но, по мнению главы Минстроя, без создания ТСЖ все равно не обойтись, это единственный выход, чтобы достроить дом. Сегодня горадминистрация уговаривает несогласных дольщиков принять вариант ТСЖ, чтобы заключить договор с новым застройщиком. Изза затягивания организации товарищества нет возможности решать вопросы по наружной инженерной инфраструктуре и благоустройству придомовой территории.
А другие дольщики и рады взять на себя хлопоты по строительству, да наше вечно «сырое» законодательство на пути становится, и не только у дольщиков, но и у новых застройщиков, иной раз вовсе лишая их подступа к незавершенным объектам. К примеру, невозможно передать другому застройщику «незавершенку» и арендованную под ней землю, если на то не будет стопроцентного согласия дольщиков. С декабря 2007го заморожено строительство 5этажного дома на 30 квартир по ул. Урожайной в Чебоксарах, который не довел до ума ООО «Домострой», строительство до сих пор не возобновлено. Почему? В мае прошлого года дольщики зарегистрировали ЖСК «Рассвет». Но и это не сдвинуло строительное дело с мертвой точки. Приставы арестовали арендованный «Домостроем» земельный участок, запретив производить с ним какиелибо регистрационные действия.
По закону все правильно, организация в банкротах, кредиторы ждут возврата долгов. Но ведь и дольщики остались без денег и жилья по вине застройщика. Пришлось втягиваться в судебную тяжбу. Верховный суд республики отменил постановление приставов о наложении ареста на право аренды участка. В августе администрация Чебоксар переоформила договор аренды на ЖСК «Рассвет».
И опять возникла проблема. Эту сделку невозможно зарегистрировать, что обязательно. А все потому, что несколько дольщиков (по некоторым данным, родственники бывшего директора) не дают согласия на смену застройщика и передачу земельного участка ЖСК. В декабре Минстрой предложил рассмотреть другой вариант достройки дома по ул. Урожайной. И опять тормоз – часть проектно-сметной документации вначале была изъята следствием, а теперь в уголовном деле, которое рассматривается в суде. Бывает, что документация и вовсе теряется, а ее восстановление ложится дополнительным финансовым бременем на нового застройщика, что в свою очередь отражается на сумме допфинансирования со стороны дольщиков. Короче, на «домостроевской» стройке пока нет позитивных перемен.
Равно как и на объектах, которые строили ООО «АН «Честр» и ООО «Высота». Часть документов у правоохранителей (возбуждено уголовное дело по факту мошенничества с деньгами дольщиков), а остальные руководители фирм вообще не передали внешним управляющим. При таком раскладе реальную ситуацию в обществахбанкротах оценить сложно. Строительство обоих домов остановлено в 2009 году на низкой стадии готовности, свободных площадей на объектах нет, документов, как видим, тоже. Почти все пострадавшие дольщики по предложению Минстроя также через суд закрепили за собой право собственности на долю в двух «незавершенках». И на этом пока дело застопорилось.

С НАДЕЖДОЙ НА САМОУПРАВЛЕНИЕ

При минимальном уровне финансирования недостроенных объектов тяжким финансовым грузом на застройщиков ложится ежемесячная арендная плата за земельные участки. Некоторые застройщики намереваются выкупить землю у города. В частности, по данным Минстроя, именно такое предложение готовит в адрес столичной администрации внешний управляющий «Сарет» (ежемесячная арендная плата – свыше 3 млн. руб.). Рассмотреть возможность снижения суммы арендной платы и реструктуризации долга предлагает и застройщик «Финской долины», иск, выставленный администрацией за «земельные» долги, может вообще сорвать достройку проблемных домов.
Иной раз строительные организации не выполняют своих обязательств перед дольщиками и не воруя их денег. Как вышло с ЗАО «Стройтрест2», строившим семиэтажный дом по ул. Фучика в Чебоксарах. Он вынужден был прекратить стройку летом 2009го при готовности объекта на 80 процентов изза финансового недуга. А возник он, в частности, и по причине того, что трест по договору с городом немало потратился на развитие инженерной инфраструктуры микрорайона «В» по ул. Б. Хмельницкого, кроме того, администрация Чебоксар затянула процедуру оформления исходноразрешительной документации. Это и привело в конечном итоге к замораживанию части активов треста. Так и обозначился путь к банкротству. Конкурсный управляющий, считая, что часть вины в этом и на администрации, подал на нее в Арбитражный суд, требуя возместить убытки, и выиграл 23,8 млн. рублей. Сейчас конкурсное производство на стадии завершения. Конкурсный управляющий предпринимает меры по созданию нового общества – на базе имущественного комплекса ЗАО «Стройтрест2», куда входит и недостроенный дом. Когда на стройплощадке на радость дольщикам наступит оживление, зависит от позиции кредиторов, а еще от планов и возможностей нового застройщика.
Вообще министр А. Гончаров считает, что достройка проблемных объектов, в первую очередь, забота местного самоуправления. Судебные тяжбы с застройщиками – не лучший вариант разрешения ситуации на таком сложном и ответственном этапе. Ведь правительство России обязало регионы решить проблему обманутых дольщиков к середине 2012 года. Понятно, что надо корректировать и законодательство, исправлять ошибки, которые плодят мошенников, да и просто приводят в долевое строительство нестабильные в финансовом отношении фирмы. А кто сегодня бдительно отслеживает их работу, финансовую устойчивость? С появлением федерального закона о защите прав юрлиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного и муниципального контроля Минстрой может проводить проверки целевого использования денег дольщиков не чаще одного раза в три года. А за эти три года чего только не наворочают иные застройщики, в чем мы и убеждаемся.
Правовая безграмотность и излишняя доверчивость тоже дорого обходятся дольщикам. К примеру, застройщик «Финской долины» заключал с частью из них предварительные договоры (договоры о намерении) на строительство домов, на которые не было разрешительной документации и заключения государственной экспертизы. По таким филькиным грамотам застройщик вообще не имел права брать деньги, а люди платили – кто внес полную стоимость квартиры, кто половину. В результате 372 человека оказались заложниками мошеннических действий со стороны бывшего руководства ООО «Волгастройдевелопмент». Сейчас разрешать ситуацию с договорной липой приходится внешнему управляющему общества, не оставлять же людей в беде.

СЧ-Совет
Напоминаем о постановлении Кабинета Министров республики, принятом в ноябре 2009 года. Суть его в следующем. Дольщики, состоящие на учете в органах местного самоуправления в числе нуждающихся в улучшении жилищных условий и пострадавшие от деятельности недобросовестных застройщиков, имеют преимущественное право на приобретение квартир в строящемся государственном жилищном фонде республики. Но желающих воспользоваться этим правом пока негусто. По данным Минстроя, квартиры в ГЖФ получили всего 18 обиженных дольщиков, есть еще три заявления. Возможно, многие просто не ведают об озвученном постановлении.