ЧТО ДЕЛАТЬ УЧАСТНИКУ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА?
Приобретение квартиры путем финансирования строительства многоквартирного дома участниками долевого строительства связано с определенными рисками, и самый большой из них – возможное банкротство застройщика.
Случись такая ситуация, какие действия нужно предпринять дольщику и как вести себя при процедуре банкротства, рассказала начальник отдела по контролю и надзору в сфере саморегулируемых организаций Управления Росреестра по Чувашии Ольга ЛЕВИНА.
– Ольга Николаевна, для начала напомните, кто занимается делами по банкротству застройщиков?
– Рассмотрение дел о несостоятельности (банкротстве) застройщиков отнесено к компетенции арбитражных судов. Процедуру банкротства должника-застройщика ведет арбитражный управляющий, кандидатура которого утверждается судом. Его первоочередная обязанность – в кратчайшие сроки уведомить всех известных ему участников строительства о введении процедуры банкротства и о возможности предъявления участниками строительства денежных и неденежных (передача жилых помещений) требований.
– Получается, что дольщикам в случае банкротства нужно просто ждать, когда к ним придет соответствующее письмо?
– Хотя арбитражный управляющий и должен уведомить каждого дольщика, нельзя исключать человеческий фактор. Поэтому с момента заключения договора участия в долевом строительстве и до государственной регистрации права собственности на квартиру (комнату) в интересах каждого его участника постоянно контролировать деятельность застройщика, чтобы в случае признания его банкротом успеть в установленный законом срок предъявить свои требования к должнику. Его пропуск может негативно сказаться на возможности восстановления нарушенных прав.
– В какие сроки нужно уложиться?
– Если в отношении застройщика будет введена процедура наблюдения, на предъявление к нему требований закон отводит 30 календарных дней с даты публикации сообщения об этом. А если застройщика признают банкротом с введением в отношении него процедуры конкурсного производства – два месяца с даты публикации сообщения.
Сведения о введении в отношении застройщика процедуры банкротства включаются в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ) и публикуются в официальном издании (газета «Коммерсантъ») – это обязанность арбитражного управляющего.
– С какими требованиями дольщик должен обратиться в суд?
– Он вправе потребовать от застройщика-должника либо деньги, либо квартиру. Суд с учетом волеизъявления дольщика может включить в реестр требований одно из двух. Если заявитель желает решить квартирный вопрос, он должен представить заключенный с застройщиком договор участия в долевом строительстве и доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты по этому документу.
На основании решения суда о включении требования дольщика в реестр требований о передаче жилого помещения арбитражный управляющий обязан учесть их в указанном реестре. После чего дольщик может участвовать с правом голоса на собраниях кредиторов должника.
Процедура признания должника банкротом непростая и болезненная для всех ее участников. Разрешить возникшую ситуацию с минимальными потерями возможно, если хорошо ориентироваться в законодательстве. Кстати, с этого года за нарушение закона об участии в долевом строительстве, обман дольщиков в отношении нечистоплотных застройщиков введена уголовная ответственность (ст. 200.3 УК РФ).
– А если дольщик выбрал деньги?
– Если его интересуют деньги, то в своем заявлении дольщик должен сформулировать одно из следующих требований. Например, о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора участия в долевом строительстве, и (или) денег в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора.
Также требование может заключаться в возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика передать жилье по договору. Или в возврате денег, уплаченных по договору, признанному судом недействительным или незаключенным и предусматривающему передачу жилья и (или) денег в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.
– Можно ли получить страховку в случае банкротства застройщика?
– В каждом договоре участия в долевом строительстве, заключенном после 2014 года, есть обязательное условие о страховании гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения либо поручительстве банка.
В случае признания застройщика банкротом участник строительства вправе требовать от страховщика выплаты страховой суммы в рамках заключенного договора. Если дольщик получит такую выплату, конкурсный управляющий уменьшает размер денежного требования на сумму произведенной выплаты.
– Есть ли еще какие-то возможности для выхода из кризисной ситуации?
– Законодательством предусмотрена возможность для дольщиков самим завершить строительство многоквартирного дома. Для этого необходимо создать жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (ЖСК). Принять решение о создании ЖСК вправе только собрание кредиторов.
Если объект незавершенного строительства (будущий многоквартирный дом) принадлежит застройщику на праве собственности, арбитражный управляющий обязан вынести на рассмотрение собрания вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче прав застройщика на недостроенный объект созданному кооперативу.
Важно знать, что создание ЖСК неизбежно предполагает внесение дополнительных сумм на завершение строительства многоквартирного дома. Но, несмотря на незапланированные траты, шансы на завершение строительства кооперативом и в дальнейшем получение квартир дольщиками значительно возрастают.
– Ситуация: застройщик до даты принятия заявления о признании его банкротом уже получил разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, подписан передаточный акт…
– При такой ситуации участник строительства вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на жилое помещение. Положительное разрешение дела будет основанием для проведения госрегистрации права собственности на него, и дальнейшее участие дольщика в «банкротном» деле не предполагается.
