НО СНАЧАЛА ВЫБЕРИ ЗОНУ
Чем отличаются земли под индивидуальную жилую застройку и земли под строительство многоквартирного дома? Можно ли участок, предназначенный для ИЖС или личного подсобного хозяйства, использовать для размещения магазина, автосервиса? С просьбой опубликовать ответы на такие вопросы в «СЧ» обращаются многие читатели. Что мы сегодня и делаем — предоставляем слово заместителю руководителя Управления Росреестра по Чувашии Татьяне Васильевой.
Земли под индивидуальную жилую застройку и земли под строительство многоквартирного дома отличаются целями, в соответствии с которыми должны использоваться такие земельные участки, и требованиями к их параметрам (минимальным и максимальным размерам).
Например, на участке в зоне застройки индивидуальными жилыми домами можно строить жилой дом не более трех этажей и для проживания одной семьи или малоэтажный многоквартирный дом не более четырех этажей. Многоквартирный дом этажностью выше на таком участке строить уже нельзя. Есть ограничения и по размерам участка — в первом случае его минимальный размер может быть от 300 кв. метров, а во втором — не менее 1200 кв. метров.
Земельные участки должны использоваться в соответствии с их целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.
Каждый земельный участок может находиться в границах только одной территориальной зоны. Для каждой зоны устанавливается градостроительный регламент, которым для всех земельных участков и объектов капитального строительства определены возможные виды разрешенного использования, предельные размеры участков и предельные параметры разрешенного строительства объектов.
В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны особо охраняемых территорий и другие виды территориальных зон.
Таким образом, собираясь построить дом или открыть автосервис, в первую очередь необходимо выяснить в местной администрации, в какую территориальную зону попадает земельный участок.
Например, в Чебоксарах в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1) есть 19 основных видов разрешенного использования земельных участков — для ИЖС, бытового обслуживания, для магазинов, гаражей и прочих целей.
В Моргаушах такая зона обозначена Ж-2, там всего семь основных видов разрешенного использования. Собственник земельного участка вправе выбрать любой, предусмотренный градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен участок.
Выбрать можно как основной и вспомогательный, так и условно разрешенный вид использования. Основные и вспомогательные виды выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Для внесения изменений в кадастровые характеристики земельного участка достаточно обратиться с заявлением и декларацией в Управление Росреестра (через МФЦ).
Но если вид использования участка, который вы хотите выбрать, относится к условно разрешенным, надо обратиться в местную администрацию с заявлением о выдаче разрешения на этот вид. Решение принимается по результатам публичных слушаний. В Чебоксарах к таким видам в зоне Ж-1 относятся рынки, автосервисы, гостиницы и так далее. А в Моргаушах в зоне Ж-2 к условно разрешенным видам отнесены и магазины.
Итак, если ваш участок предназначен под ИЖС и вы хотите открыть на нем автосервис, то без публичных слушаний здесь не обойтись. Если желаемый вид разрешенного использования участка не предусмотрен градостроительным регламентом для данной территориальной зоны, то изменения нужно вносить уже в Правила землепользования и застройки.
