Право на недвижимость в документе

В редакции «СЧ» состоялась «горячая линия», в ходе которой с читателями по телефону общалась и. о. руководителя Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашии Екатерина Карпеева. Разговор шел о регистрации прав на недвижимое имущество. Большинство вопросов касалось оформления прав на землю, дачи и жилые дома.
На заметку родственникам 
Лишний раз убеждаешься, как важна для граждан информация из первых уст. Ведь у многих туманное представление о правовой основе сделок. К тому же наши законы претерпевают массу изменений.
– Екатерина Владимировна, вас беспокоит Нина Сергеевна из Цивильска. У меня есть дачный участок, который я хотела сразу оформить не в свою собственность, а в собственность дочери. Но в регслужбе мне отказали, говорят, дочь должна лично присутствовать. А у нее нет времени ездить в район из Чебоксар. Неужели без ее участия нельзя оформить документы?
– Я так поняла: у вас имеется госакт на землю – малиновая книжечка?
– Да, все верно.
– Поясняю. В вашей ситуации участок должен быть оформлен на вас. Но одновременно вы можете составить договор дарения, по которому ваша дочь приобретет право собственности на дачный участок. Такой договор можно составить в юридической консультации, у нотариуса либо напечатать самим, а в нашей службе зарегистрировать. Присутствие вас и вашей дочери обязательно, мы должны убедиться в волеизъявлении сторон договора, то есть в том, что вы действительно хотите подарить, а дочь – получить в дар дачный участок. Если дочь не имеет возможности участвовать в оформлении сделки, она может нотариально заверить доверенность на более свободного человека, который будет действовать от ее имени. Это может быть родственник, знакомый. Но такую доверенность нельзя оформлять на вас. Вы не можете одновременно представлять себя и дочь – обе стороны договора дарения.
– Батюшки… Еще и договор составлять. И с доверенностью проблема. Дочь у меня единственная, родственников рядом нет, да и у знакомых своих проблем полно. Не думала, что так сложно передать участок в наследство…
– Нина Сергеевна, пока вы живы (и живите еще долго!), оформить наследство на дочь невозможно. Наследство оформляется только после смерти наследодателя. Но если дочка так занята и доверенность не на кого составить, сходите к нотариусу и напишите завещание в пользу дочери.
– А… и такое, значит, возможно. Вот спасибо за совет!
А Наталья из Чебоксар намеревается приобрести квартиру и зарегистрировать ее в свою собственность. И, главное, чтобы муж об этом не ведал… Возможно такое? К сожалению, Е. Карпеева не смогла порадовать женщину:
– Согласно статье 35 Семейного кодекса России, если один из супругов хочет совершить какую-либо сделку, которая требует государственной регистрации в установленном законом порядке, без нотариально удостоверенного согласия супруга здесь не обойтись. В том числе и при приобретении недвижимого имущества, поскольку договор купли-продажи квартиры также подлежит государственной регистрации.
– С вами говорит Светлана Николаевна. Имею свидетельство о праве на наследство – земельной доли в Чебоксарском районе. И хочу подарить ее родственнику. Могу ли я сразу это сделать, не оформляя предварительно долю в свою собственность? И нужны ли какие-то дополнительные документы?
– Если исходить из норм Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», вы вправе подарить свою земельную долю родственнику в том случае, если он тоже является участником долевой собственности в составе сельхозпредприятия. В данном случае зарегистрировать свое право на земельную долю возможно одновременно с дарением.
Если же ваш родственник не «долевик», вы вправе распорядиться своей долей, как того желаете, только после выделения земельного участка в счет земельной доли. И эта процедура будет считаться завершенной только после госрегистрации возникновения права собственности на земельный участок. Таким образом, подарить родственнику вы сможете только земельный участок, а не земельную долю.
 – В приватизированной комнате в общежитии я и мой ребенок имеем по 1/2 доли. В прошлом году по жилищной программе «Молодая семья» купили однокомнатную квартиру, там у нас тоже по 1/2 доле, и прописаны мы теперь в той квартире. Если захотим продать комнату в общежитии, нужно в этом случае разрешение органов опеки?
– Обязательно, даже если у ребенка есть второе жилье.
– А если они отказывают?
– Другого пути нет. Вы можете обжаловать отказ органов опеки в суде.
На земле стоим
Член садоводческого кооператива «Рассвет» Зоя Григорьевна Никонова беспокоилась по поводу обесценивания земли:
– При приватизации участков один квадратный метр земли стоил 185 рублей, а сейчас, как говорят в правлении, он якобы стоит всего 15 рублей. Хотелось бы знать, в чем дело, кто такую цену навел? Я 6 тысяч рублей вложила в приватизацию участка, а теперь говорят про 15 рублей!
Регистрационная служба не занимается определением нормативной и кадастровой стоимости земельных участков. И все же Е. Карпеева не стала огорчать горожанку столь лаконичным ответом. Попыталась выяснить причину возмущения пенсионерки, почему ее так обеспокоила цена земельного метра. Оказывается, дошли до садоводов слухи, будто их огороды могут пустить под застройку «дорогих коттеджей». Люди подозревают, что причина столь контрастной оценки квадратного метра земли в сторону занижения именно с этим и связана.
– Наши участки на проспекте Никольского, то есть в черте города. Есть основания предполагать, что нас здесь не оставят. Вот и будут у нас скупать землю за бесценок, а продавать за баснословные цены. Все делают для того, чтобы людей еще раз ограбить, как это не раз делали при советской власти!
– Зоя Григорьевна, – пыталась успокоить женщину Екатерина Владимировна. – Законодательством и Конституцией охраняется право частной собственности на землю. И без вашей воли никто не понудит вас продать участок за бесценок. Нормативная и кадастровая стоимость участка никак не влияет на его продажную цену. Потому что вы будете продавать участок по рыночной стоимости – как договоритесь с покупателем, а не по той, что записана в кадастровом паспорте.
– Если городская власть решит убрать с обеих сторон проспекта сады – «нечего тут грязь разводить», – разве станет она обсуждать стоимость земли в пользу ее владельцев? – задается вопросом другой садовод из этого же садоводческого кооператива Н. Матвеев.
– Прежде чем понудить вас к освобождению участков, городская власть должна издать постановление о резервировании земли для муниципальных нужд, – объясняет Е. Карпеева. – В данном случае это будет являться ограничением вашего права на земельный участок. В течение года после этого вы должны договориться о выкупной цене участка или о предоставлении другого – на ваше усмотрение. Если договоренности не получится, спор разрешается в судебном порядке.
– У моих родителей в собственности дача (земельный участок и домик) на ул. Пирогова в коллективном товариществе «Дружба». Сейчас строительная фирма выкупает там участки, но имеющиеся на земле строения эту структуру не интересуют – говорят, что хотите, то и делайте с ними. Как нам быть с дачным домиком, который без земли зависнет в воздухе? Он ведь так и будет числиться за родителями как их собственность. Можно ли разобрать дом (он бревенчатый) и перевезти в другое место? – спрашивает чебоксарец Альберт Константинович.
– Выкупая землю, организация должна выкупить и дачный домик (если вы зарегистрировали на него право), так же компенсируя собственнику его стоимость. Если компенсация вас не интересует, можете разобрать его и обратиться в регслужбу с заявлением о прекращении права собственности на домик в связи с его ликвидацией.
Самоволка не в почете
Алина Пантелеймоновна и члены ее семьи шесть лет назад купили земельный участок с маленькой «засыпушкой». На ее месте построили дом, провели газ. А теперь хотят оформить землю в собственность. Но на руках только старенький техпаспорт на строение.
Как выяснила у собеседницы и. о. руководителя УФРС, купленная «засыпушка» – самовольное строение, ее продавец не имел документально подтвержденных прав на землю. При такой ситуации новая хозяйка участка не может оформить его в собственность в порядке «дачной амнистии». Она может лишь претендовать на предоставление участка (например, в аренду), обратившись с заявлением в муниципалитет, если он является собственником земли. И если получит на то «добро», сможет вполне законно оформить в собственность и свой дом, который пока тоже в разряде самовольных строений. Раньше право на такие дома можно было закрепить через суд, но сегодня законодательство изменилось.
– Нашему дому уже 90 лет. Дед передал его по наследству нашим родителям, а теперь его унаследовали мы – дети. Но при этом нам заявляют, что земля, на которой он стоит, не наследуется. И нас заставляют выкупать землю. Разве это справедливо? – недоумевает Александр Андреевич.
– По нынешнему законодательству, если наследники имеют правоустанавливающие документы на участок (выданные бывшим владельцам в законном порядке), они могут зарегистрировать право собственности на землю в порядке «дачной амнистии». Приходите к нам с документами, мы посмотрим, есть ли возможность обойтись без выкупа земли.
– Сейчас я оформляю в собственность земельный участок в садоводческом товариществе «Родничок». А как зарегистрировать право на дачный дом, который на нем расположен? – спрашивает его владелец.
– Очень просто. Как получите в регслужбе свидетельство о праве собственности на землю, в тот же день (или в другой удобный для вас), имея при себе паспорт и квитанцию об уплате госпошлины (100 рублей), можете подать заявление на регистрацию дома. Получите два бланка деклараций на строение, заполните их от руки (нужны два экземпляра), и через десять дней вам выдадут свидетельство о праве собственности на дачный дом. Техпаспорт на него не требуется.
– Никитин из коллективного сада «Электрик». В госакте на земельный участок неправильно указано мое отчество, в регистрации могут отказать. Как быть?
– У садоводческого товарищества должно быть распоряжение администрации о предоставлении земли с приложением списка членов товарищества. Вы вправе обратиться к нам за регистрацией права на участок с этим распоряжением и списком. Если в списке ошибка в отчестве отсутствует, регистрация будет проведена. Можете решить этот вопрос (насчет отчества) и в судебном порядке.