ТСЖ в законе

Чебоксарцы, члены ТСЖ «Запад», недовольны своим председателем. Ситуация, абсолютно типичная для товариществ собственников жилья. И, казалось бы, чего проще, сами председателя выбирали, сами и отзовите, вы же хозяева. Но вот тут начинается самое интересное.

ЗИЦ­ПРЕДСЕДАТЕЛЬ

ТСЖ «Запад» объединяет жильцов 228 квартир дома № 33 по проспекту М. Горького. Их претензии к председателю С. Хабазину сводятся к следующему. Подошел к концу уже третий срок работы правления и председателя, но за прошедшие 6 лет собрания по переизбранию не проводились, и председатель выбирался фиктивно, без ведома членов ТСЖ. Когда в апреле 2011 года собственники оценили работу правления неудовлетворительно и попытались его переизбрать, у них ничего не вышло – у инициативной группы банально не было реестра членов ТСЖ. А без него как собрать кворум? За реестр развернулась настоящая война. ООО «УК «Уют­Плюс», обслуживающее этот дом, предоставить документ отказалось – якобы у них его нет (хотя такого быть просто не может). С Хабазиным стали судиться. Процесс шел непросто, поскольку председатель на заседания не являлся, однако завершился безусловной победой собственников. Но и потом заветную бумажку удалось получить лишь с помощью судебного пристава. Хотя это был, собственно, не реестр, а филькина грамота – без печати, подписи. Что подтвердили и в Госжилинспекции Чувашии – реестр не соответствует требованиям Жилищного кодекса России (ЖК РФ), поскольку не содержит необходимых сведений.
Но главное, что беспокоит собственников, это финансовый вопрос. По сведениям, представленным ревизионной комиссией ТСЖ, у членов товарищества возникли вопросы по платежам на содержание и текущий ремонт дома. Естественно, они не раз обращались и к Хабазину, и в управляющую компанию (УК) с просьбой дать сведения о доходах и расходах по дому, но безуспешно. Хотя имеют на это полное законное право. Госжилинспекция Чувашии взялась за эту проблему.

ВСЕ УПИРАЕТСЯ В СОБРАНИЕ

– Понятно, почему собственникам с таким трудом удалось получить реестр даже в подобном виде, – объясняет руководитель Госжилинспекции Чувашии И. Никитин. – Список собственников жилья нужен для того, чтобы провести собрание в соответствии с законом, то есть для каждого подготовить повестку дня и каждого известить. То, что собственники имеют полное право на эту информацию, прописано в 731­м постановлении правительства России – УК обязана раскрывать информацию, связанную с управлением их домом, в том числе предоставлять реестр собственников, который в УК, естественно, есть. Так же как у председателя ТСЖ. Причем в реестре должны быть указаны не только фамилии, имена, отчества и номера квартир, но и доля каждого.
– Мы дали предписание привести Устав ТСЖ в порядок, заново выбрать правление ТСЖ, поскольку оно тоже было не совсем правильно избрано, и привести в порядок реестр членов ТСЖ – все это положено по закону, – добавляет начальник отдела нормативно­правовой экспертизы и кадровой работы Госжилинспекции Чувашии Е. Миронова. – Что касается собрания жильцов, то сейчас, чтобы переизбрать правление и председателя, его надо сначала пытаться провести в очной форме и только потом в заочной. Сейчас почему­то во многих ТСЖ появилась некая третья форма – в виде опроса, это чистой воды злоупотребление.
– Итак, все упирается в собрание жильцов, – продолжает И. Никитин. – И вот тут начинаются трудности. Ведь процедура созыва и проведения общего собрания очень непроста. Ей посвящено несколько статей ЖК РФ, и все они должны быть соблюдены. Каждый собственник имеет право инициировать созыв общего собрания, и если кому­то пришла такая идея, он обязательно должен сформулировать повестку дня, разослать ее заказными письмами или нарочно донести до каждого собственника, после этого уже собрать людей и опять в рамках требований тех же статей проводить собрание и принимать решение. Если собственники эту сложную процедуру не осилили и упустили хоть одно из требований закона, председатель правления с чистой совестью заявит, что собрание нелегитимное, и будет прав. Так что если люди хотят провести важное для них решение, собрание обязательно должно проводиться с четким соблюдением требований всех статей. Иначе, если будет хоть одна жалоба на нарушение в наш адрес, мы опять­таки вынуждены будем проводить проверку и, если увидим, что процедура нарушена, будем признавать решения собрания противозаконными.
Однако если в доме есть хоть одна неприватизированная муниципальная квартира, то проведение собрания инициировать может администрация как ее владелец. Это, пожалуй, лучший выход. Ведь проведение подобного мероприятия требует немалых организационных и финансовых затрат, а государственной организации сделать это проще – у нее есть все возможности. В таких случаях администрацию представляет городское Управление жилфондом.

ФИКТИВНЫЙ ДОГОВОР

В связи с новой редакцией ЖК теперь Госжилинспекции подконтрольны вопросы законности создания ТСЖ, УК, выбора УК, законности проведения собраний, протоколов, выборов председателя и правления ТСЖ, выбора способа управления и так далее. В связи с этим инспекция проверила, насколько законно выбран способ управления ТСЖ «Запад», и установила, что требования ЖК были нарушены. Дело в том, что полномочиями выбора способа управления наделено только собрание собственников жилья. Собрания не было, а способ управления выбрали правление во главе с председателем, заключив договор с ООО «УК «Уют­Плюс». Права такого они не имели, так что о какой­либо легитимности этого решения говорить не приходится. А стало быть, все последующие решения, связанные с управлением этим многоквартирным домом управляющей компанией «Уют­Плюс», тоже не имеют законного основания.
– Да, бывает, внеплановая проверка выявляет, что нарушения устраняемы, и в этом случае идет предписание на устранение, на приведение принятых решений в соответствие с действующим ЖК, – поясняет Е. Миронова. – Однако здесь другой случай, нарушение неустранимое – решение о способе управления было принято аж в 2008 году. Мы готовим исковое заявление в суд о признании этого договора управления недействительным. Когда будет решение суда, мы уже официально обратимся в органы полиции с заявлением о том, чтобы они проверили деятельность УК на наличие или отсутствие признаков состава преступления.
Хотим сразу предупредить, что процесс этот небыстрый.

ДЕНЬГИ СЧЕТ ЛЮБЯТ

Однако финансовая составляющая собственников крайне беспокоит. Это явно видно из акта проверки ревизионной комиссией финансовой деятельности ООО «УК «Уют­Плюс» от 12 марта 2011 года. Смутили «непредвиденные расходы» (снегопад, чистка крыши, премия за сбор квартплаты свыше 100%) в сумме более трети миллиона рублей. При этом за зиму один раз нанимался трактор за 30 тысяч рублей, что же касается премии за стопроцентный сбор квартплаты, то, как оказывается, должников в этом доме предостаточно. Спрашивается, где же деньги? Неизвестно также, куда идут средства от предоставления площади для рекламных щитов на доме. Очень большой вопрос и относительно магазинов и всякого рода учреждений, занимающих весь первый этаж этого семиподъездного дома. Тут вообще непонятная картина – по данным Регпалаты, в этом доме 25 нежилых помещений (этот документ совершенно официально получила одна из собственниц), а в «Уют­Плюс» ей предоставили совсем иную цифру – 18. Остальные что, стали невидимками и коммунальные расходы не несут?
Интересные цифры и по отоплению, судя по ним, по­разному отапливаются квадратные метры не только жилых и нежилых помещений, но и между последними большой разнобой, который выражается в солидной разнице и в суммах. При этом все платежи идут через расчетный счет «Уют­Плюс», тогда как у ТСЖ «Запад» есть свой расчетный счет в банке.
Собственникам очень хочется, чтобы как можно быстрее была проведена аудиторская проверка финансовой деятельности УК за последние годы.
– Надеяться на то, что кто­то придет и проведет аудит, не стоит, – говорит И. Никитин. – ЖК предусматривает выборы ревизионной комиссии, вопросы контроля финансово­хозяйственной деятельности только за ней. Решение о проведении аудита независимой организацией может принять опять­таки только собрание собственников жилья. Но при этом оно должно документально зафиксировать и то, что будет оплачивать эту работу, определить сумму, долю в ней каждого собственника, срок сбора денег и т. д.
– Нужно ждать решения суда о недействительности договора, тогда появятся основания для проверки и налоговой службой, и полицией, – добавляет Е. Миронова. – Тогда они смогут проверить и финансовые взаимоотношения с владельцами нежилых помещений. Если выяснится, что эти люди не платили и даже счета им не выставлялись, а деньги куда­то уходили, то наступит уже уголовная ответственность, претензии предъявят и «Уют­Плюс», и председателю ТСЖ. Тут уже собственники могут выходить в суд со своими гражданскими исками, допустим, о возмещении упущенной выгоды.
Но, между прочим, если есть такой факт, что в Регпалате выдали один список нежилых помещений, а в «Уют­Плюс» – другой, имея на руках такие справки, собственники сами могут обратиться с заявлением в полицию. Хоть сейчас. Собственно, поводом для обращения могут быть любые сомнения в возможном присвоении средств, те же 350 тысяч на непредвиденные расходы.
Пока материал готовился к печати, произошли прелюбопытнейшие события. Председателем ТСЖ избрана некая Л. Францева. Она не является собственником жилья в этом доме. Избрана не общим собранием, а правлением. Общее собрание не проводилось, и даже объявлений о попытке его собрать не было. Не было информации и о предстоящем заочном голосовании. Просто скоренько пробежались по квартирам несколько женщин и попросили срочно при них подписать бюллетени, причем пробежались выборочно. «Слишком активные» собственники узнали о том, что произошло, постфактум – из вывешенных на подъездах информационных листков. Одно грубое нарушение закона за другим.
Можно ли победить этот вопиющий беспредел? Безусловно. Только надо взяться всем миром или хотя бы большинством. Законодательство говорит – граждане, вы собственники, делайте что хотите. Но в том­то и беда, что мы в отличие от людей западных как раз делать ничего не хотим. Самая большая проблема – равнодушие, безразличие граждан. Если собственник помещения как участник жилищных отношений не активизируется (причем активизироваться – не значит только жалобы строчить), такие ситуации будут возникать в каждом доме. Ведь государство, даже имея институт помощи гражданам, не в силах им помочь, если они сами «махнули рукой» и не желают шевелиться.