В последнее время Росреестр значительно сократил сроки регистрации прав на недвижимость. Наверняка есть те, кто помнит, что все начиналось с месячного ожидания. Сейчас по закону средний срок регистрации 7-10 дней, но это если документы подаются через МФЦ. В случае электронной подачи каждый регион устанавливал свой срок. В нашей республике он составлял три дня. Однако нередко регистрация приостанавливается, по каким причинам, корреспонденту «СЧ» рассказала руководитель Управления Росреестра по Чувашии Екатерина Карпеева.
— На днях Управление Росреестра по Чувашии взяло на себя обязательство проводить регистрацию сделок, поданных на бумаге, за 4 дня. Срок электронной регистрации — 1 день. Но при условии, что к пакету документов нет замечаний, — подчеркнула Екатерина Владимировна. — Как видите, произошел очередной цикл временных регистрационных сокращений, что, безусловно, должно порадовать потребителей рынка недвижимости. Между тем в ходе правовой экспертизы регистраторы нередко выявляют недочеты в документах. Учитывая минимальный срок регистрации, времени на их исправление остается очень мало. Если заявители не успеют донести недостающие документы или исправить неточности в договоре, управление вынуждено будет приостановить регистрационные действия.
— Екатерина Владимировна, наверное, есть типичные причины приостановлений регистрации недвижимости, ошибки, которые желательно не допускать.
— Росреестр рекомендует обратить внимание на качество и комплектность поданных документов. Первое основание для приостановления регистрации — договор купли-продажи, по которому супруги приобретают недвижимость в общую долевую собственность, представляется в простой письменной форме. Этот договор содержит элементы брачного контракта, поэтому подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В Гражданском кодексе РФ сказано: «если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность». В этом случае, если нет нотариально удостоверенного договора, выручит представление брачного контракта.
Еще одна типичная причина — имеющиеся обременения в виде ипотеки. Нередко граждане, погасив кредит или окончательно рассчитавшись с продавцом, забывают прекратить запись об этом ограничении в ЕГРН. А когда спустя какое-то время выставляют квартиру на продажу, этот вопрос становится камнем преткновения. Только при полном объеме исполнения обязательств и погашении регистрационной записи об ипотеке собственник может в последующем свободно распорядиться своим недвижимым имуществом. Как вариант можно указать наличие такого обременения в договоре купли-продажи и не забыть приложить согласие кредитной организации либо бывшего правообладателя. Кроме того, регистрационную запись можно погасить, подав заявление с участием кредитной организации о прекращении ипотеки. В течение трех дней обременение в ЕГРН будет снято. Запись об ипотеке также может быть погашена по решению суда.
— Нередко регистрация приостанавливается, когда при отчуждении доли в праве прилагают договор в простой письменной форме.
— И это уже проблема. Согласно действующему законодательству, а именно статье 42 Закона о регистрации, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. К примеру, у квартиры три собственника. Один из них решил подарить или продать свою долю. В этом случае без явки к нотариусу не обойтись. Еще один немаловажный момент. Договор считается заключенным с момента подписания сторонами сделки. Регистратор, изучая его, порой выявляет неточности, которые необходимо исправить. Представляя новую редакцию договора, граждане забывают включить в него пункт о расторжении предыдущего варианта договора, поскольку наличие двух действующих договоров недопустимо. Выходом из ситуации также может стать дополнительное соглашение.
— Допускаются ли ошибки в электронных договорах?
— Допускаются, а это в основном кредитные договоры и договоры долевого участия в строительстве. Например, встречаются неверные данные сторон, неточные реквизиты договора, несоответствующие сведения о правоустанавливающих документах, ошибочная сумма сделки, отсутствие информации о возникновении или не возникновении ипотеки. В заявлении не указывается семейное положение сторон сделки. Кроме того, при электронной подаче забывают прикрепить такие документы, как передаточный акт, брачный контракт (при наличии), заявление от имени несовершеннолетнего, документ, подтверждающий оплату госпошлины.
— А на какой срок приостанавливается регистрация и куда подавать дополнительные документы?
— Они направляются в Росреестр строго тем же способом, как подавались ранее — на бумаге через МФЦ или по электронным каналам связи. Напрямую идти в орган регистрации не надо. По закону регистратор может приостановить регистрацию на три месяца, а по заявлению сторон — до девяти месяцев. Но хотелось бы работать без приостановлений, — пояснила Екатерина Карпеева. — В принципе, часть вопросов можно снять еще до подачи документов на регистрацию. Например, уточнить, какие документы необходимо представить при той или иной сделке. Заранее удостовериться, что объект не имеет каких-либо ограничений в виде ипотеки, ареста. Это можно сделать бесплатно. Для этого необходимо на сайте Росреестра зайти на сервис «справочная информация в режиме онлайн» и адресно посмотреть интересующие сведения.
И, конечно, нужно внимательно заполнять договор, точно указывая все необходимые данные, не ошибаясь в датах, суммах, исходных данных упоминаемых документов. При подаче документов через МФЦ следует обязательно перепроверять заявление, заполненное сотрудником центра, во избежание опечаток в ваших данных, номерах телефонов. Запомните, срок регистрации напрямую зависит от качества и полноты представленных документов.
