Как защитить интересы дольщика?
Разговор о долевом строительстве с первым заместителем прокурора Чувашской Республики Александром Евграфовым поначалу не обещал сюрпризов — мы ожидали общей информации о долгостроях и стандартных советов дольщикам. Однако в первые же минуты беседы старший советник юстиции озадачил «СЧ» сообщением: три объекта долевого строительства в Чебоксарах признаны проблемными…
«На 1 июля у нас строится 125 многоквартирных домов с привлечением средств участников долевого строительства. В основном, естественно, это Чебоксары и Новочебоксарск, — прежде всего, обрисовал он ситуацию в целом. — Вместе с тем на сегодня в 23 домах застройщиками не соблюдены первоначальные сроки передачи квартир по 3533 договорам. 9 объектов — в Чебоксарах, 14 — в Новочебоксарске».
Это не значит, что дома не строятся, а люди будут обмануты, пояснил Александр Петрович. Просто по каким-либо причинам срок сдачи переносится, и дома включаются в число домов пусть не проблемных, но тех, где эти проблемы назревают (дома в «красной зоне»). Причем на девяти «отстающих» объектах отставание уже составляет больше шести месяцев.
Тут первый заместитель прокурора республики и сообщил, что в середине августа три объекта долевого строительства в Чебоксарах были отнесены Минстроем Чувашии к проблемным. В том числе по инициативе прокуратуры. Среди долгостроев — высотка по улице Калинина, поз. 83, где заключено 125 договоров долевого строительства (застройщик — ООО «Победа»). В доме нет лифта и не решено, где будет строиться трансформаторная подстанция, а главное, признан банкротом застройщик. Но особых опасений судьба этого здания не вызывает — ведь оно готово более чем на 95%.
Второй проблемный дом — поз. 5 в микрорайоне «Соляное», 108 договоров (ООО «Алза»). Третий — по улице Гражданской, 6, 89 договоров (ООО «Кратонстрой»). Оба объекта признаны проблемными из-за того, что в течение полугода строительство на них фактически не велось.
«То есть все застыло: рабочие ушли, коробки стоят, — пояснил зампрокурора. — Поэтому прокуратура и настояла, чтобы эти дома были признаны проблемными: для скорейшего решения проблем дольщиков. Сейчас в соответствии с действующим законодательством эти дома передаются другому застройщику, который за счет собственных средств или, возможно, с привлечением средств жителей их достроит, и ему дадут участок для новой застройки».
Такая схема уже применялась в Татарстане, заметил Евграфов (там он работал в прокуратуре Набережных Челнов), а вот для Чувашии эта практика в новинку. Причем в республике даже принят соответствующий закон.
13 проблемных многоквартирных домов было построено и введено в эксплуатацию в Чувашии в 2011–2017 гг.
С 1 июля текущего года изменения произошли и в федеральном законе о долевом строительстве, напомнил старший советник юстиции. Согласно новой схеме, которая станет обязательной с июля следующего года, деньги дольщиков будут храниться в банке на эскроу-счетах, застройщику же придется строить дом на свои средства или на кредит от банка. И только после сдачи новостройки в эксплуатацию подрядчик получит накопления дольщиков. В случае банкротства застройщика люди смогут расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке и забрать свои деньги.
Как прокуратура может повлиять на ситуацию, сложившуюся с домами в «красной зоне»? В ответ прозвучало: проводятся постоянные прокурорские проверки, и если выявляется нарушение закона, застройщик может быть привлечен к уголовной или административной ответственности. Но надо понимать: сроки строительства могут продлеваться, задача застройщика при этом вовремя уведомить дольщиков. И, конечно, главное, чтобы дом продолжал строиться.
«Прокуратура республики сейчас настроена на работу со стадии рытья котлована. Если ты идешь на работу и видишь, что роют землю, в офисе проверь, что за дом, выдано ли разрешение на его строительство…» — привел в заключение пример Евграфов. И добавил: — Все органы власти, в том числе местного самоуправления, должны этим заниматься».
Впрочем, иметь голову на плечах не помешает и покупателям жилья. Прежде всего, нужно собрать необходимую информацию: просмотреть сайты ФАС, службы судебных приставов, самого застройщика, Арбитражного суда республики. Необходимые сведения можно получить и в органах местного самоуправления, Минстрое. Таким образом, несложно узнать, относится ли дом к числу проблемных, ведутся ли на объекте работы, выдерживаются ли первоначальные сроки…
Также перед подписанием стоит показать бумаги юристу (ведь многие все еще подписывают по незнанию договор уступки права требования вместо договора долевого строительства). Есть смысл даже просто поговорить с соседями и знакомыми или проверить налоговую задолженность компании. Но и эти долги не говорят прямо о возможных проблемах с застройщиком, подчеркнул Евграфов. Отметил: в его практике было такое, что предприятие с долгами хорошо выполняло свои обязательства.
Ситуация со строительством долевого жилья быстро меняется. Еще в июне текущего года из «красной зоны» исключили дом по проспекту Тракторостроителей (поз. 11А) — компания «Алза» сдала его в эксплуатацию. Но тут же в перечень попали еще две высотки. Такое же положение дел с проблемными домами — до августа Чувашия могла гордиться отсутствием таковых и занимала лидирующие позиции в ПФО.
Сегодня в сфере долевого строительства происходят значительные перемены. Будем надеяться, что вкупе с активными действиями органов власти всех уровней и разумным поведением самих дольщиков (о чем и говорил в беседе с «СЧ» Александр Евграфов) это позволит максимально приблизиться к решению проблемы «обманутых дольщиков».
Фото Максима Васильева: Первый документ на строительство дома по улице Гражданской, 6 был получен еще в 2015 году, а в середине августа этого года объект признали проблемным.
