Для дольщиков надежнее, для строителей накладнее
Любые изменения в законодательстве влекут за собой шлифовку описанных в законах механизмов и требуют проверки на практике. Вот и в нашей республике сегодня идет активная подготовка к переходу на обязательное использование эскроу-счетов при долевом строительстве многоквартирных домов. На днях, чтобы поговорить о деталях и задать друг другу вопросы, встретились за круглым столом в Доме правительства застройщики, банкиры и представители власти.
Прежде чем участники диалога перешли к деталям, общее положение дел в строительной сфере Чувашии обрисовал Михаил Игнатьев. К 2025 году объемы жилищного строительства должны составить 920 тыс. кв. метров в год, напомнил он, и прежде всего нужно возводить «доступное жилье для очередников, для тех, кто не имеет жилья или хочет улучшить жилищные условия». Говоря об ипотеке, Глава республики назвал рекордным прошедший год, в котором более 18 тыс. человек оформили ипотечные кредиты на сумму 29,26 млрд руб. Что на треть выше, чем годом ранее.
Эскроу-счет — это специальный условный счет, на котором аккумулируются денежные средства дольщиков, при этом застройщики не смогут получить деньги с него до момента передачи квартир покупателям. Строительство они могут осуществлять только за счет банковских кредитов или собственных оборотных средств.
Использование эскроу-счетов станет обязательным с 1 июля 2019 года, напомнил присутствующим министр строительства, архитектуры и ЖКХ Чувашии Алексей Грищенко, отметив, что при переходе на новую систему «особых проблем быть не должно». При этом, подчеркнул он, можно будет возводить «по старым правилам» те объекты, готовность которых составит не менее 30%. Также важно количество заключенных договоров долевого участия — не менее 10% от общей площади помещений.
Сегодня к использованию счета эскроу уже приступили три крупные строительные фирмы республики. Еще около десятка компаний оставили свои заявки в банках, рассказал министр, отметив, что вопросов у строителей пока немало. Например, будет ли имущество фирм в залоге, если дом сдан, но квартиры не распроданы, каковы критерии оценки сметной стоимости объектов и как быть, если строится несколько домов одновременно…
Кстати
В республике сегодня строится более сотни многоквартирных домов, сообщает Минстрой Чувашии. «По старой схеме», то есть без эскроу-счетов, строители смогут сдать в эксплуатацию 75 из них. По данным объектам заключено более 5,8 тысячи договоров долевого участия, их степень готовности — от 30% и выше, доля заключенных с дольщиками договоров — от 48%.
Критерий минимальной готовности объектов в 30% и количества договоров долевого участия не меньше 10% от общей площади помещений могут не преодолеть до 1 июля текущего года 19 застройщиков. В этом случае им придется все-таки перейти на использование эскроу-счетов.
По прогнозам Минстроя республики, примерно треть застройщиков будет испытывать серьезные сложности при переходе на работу в новых условиях.
Своеобразную выездную консультацию провели для застройщиков представители банков, подробно рассказавшие о своих предложениях в рамках новой системы. Так, один из них озвучил условия работы своего кредитного учреждения: сумма кредита — до 85% бюджета проекта, срок до 5-7 лет и процент кредита, зависящий от того, насколько быстро пополняется фонд эскроу. Раскрыл он и «секрет» принятия решения о финансировании — важны репутация застройщика, маркетинговая политика, количество заключенных контрактов… При этом средства на эскроу-счетах до момента ввода в эксплуатацию, отметил выступающий, принадлежат дольщикам.
Директора строительных компаний поспешили воспользоваться возможностью задать уточняющие вопросы. Интересовались, как же будет формироваться ставка и будут ли начисляться проценты на средства дольщиков, кто-то не преминул заметить, что в Мордовии, например, пока не открыто ни одного эскроу-счета. В ответ банкир рассказал: чем больше средств дольщиков, тем меньше процентная ставка для застройщика, причем она будет пересматриваться ежемесячно. А вот на деньги долевиков проценты начислять не станут — в этом случае банк выступает только хранителем капитала.
В других банках, как оказалось, условия работы в целом схожи. Руководитель филиала одного из финансовых учреждений даже посоветовал строителям их «сталкивать лбами», ведь чем больше застройщики будут обращаться в различные банки, тем лучшие условия им предоставят.
«Схема запущена, нужно признать как факт», — выразил отношение застройщиков к происходящему директор по производству одной из строительных организаций Алексей Мурыгин. Правда, призвал банкиров «поработать над ставками». «Другого пути нет, надо выполнять», — высказался в том же духе гендиректор другой компании Николай Угаслов, подчеркнув, что проекты с открытием эскроу-счетов привлекают покупателей больше, чем обычные.
Михаил Игнатьев поблагодарил застройщиков, перешедших на новый механизм финансирования долевого строительства. Он призвал руководителей строительных организаций просчитать возможные риски перехода на работу с использованием эскроу-счетов — кому-то при этом придется договариваться с партнерами, а кому-то даже менять профиль деятельности.
Фото из архива редакции: Использование эскроу-счетов при долевом строительстве для покупателей, несомненно, благо, а вот у застройщиков к новой системе пока еще много вопросов.
