По выражению одного эксперта, цены на сегодняшнем рынке жилья «сгруппировались в неудачном падении, чтобы не разбиться». Ожидать же резкого снижения стоимости квадратного метра под влиянием кризиса по известной поговорке «не было бы счастья, да несчастье помогло» вряд ли приходится.
Пока нельзя сказать, что строительные фирмы сполна окунулись в несчастье. Однако, по словам генерального директора одной организации, осваивающей один из крупных в столице жилищных проектов, первые звоночки уже прозвучали. Объемы продаж жилья падают, приходится притормаживать дальнейшее строительство. Правда, о длительных простоях, не говоря уж об административных отпусках, пока речи нет.
Снижение активности на жилищном рынке, собственно, не стало большой неожиданностью для строителей. По мнению руководителя службы продаж другой, не менее известной строительной организации, спрос на квартиры она ощутила на себе еще нынешней весной. Кризис как бы легитимизировал ситуацию. Это почувствовалось прежде всего в отношениях с банками, кредитующими строителей. Они прекратили выдачу займов по прежним схемам, поэтому пришлось пересмотреть программу уже следующего года в сторону снижения объемов строительства, причем довольно значительного. В условиях нестабильности заметно вырос интерес к вторичным квартирам на сайте ИНКОМ-Недвижимость.
Соответственно претерпела изменения и политика относительно покупателей жилья. Известно, что 90 процентов средств на его приобретение – это тоже кредиты. Многие банки совсем прекратили выдачу ипотечных займов, другие ужесточили условия, увеличив процентные ставки. По данным одной из крупнейших риэлторских компаний «ИНКОМ-Недвижимость», средневзвешенная ставка по кредитам физических лиц на покупку жилья за девять месяцев этого года составила 13,6% годовых, тогда как за первое полугодие было 12,5%, а за девять месяцев прошлого года – 12,8%. Поэтому одни потенциальные покупатели решили временно подождать, другие просто смирились с нынешними своими жилищными условиями. В результате на рынке образовался отложенный спрос, что и стало основной причиной спада продаж квартир.
На этом фоне и возникла иллюзия возможного обвала цен на жилье, подогреваемая и федеральными СМИ. Некоторыми из них утверждается, что крупный бизнес пожинает плоды собственных ошибок. Не раз общественность предупреждала: не задирайте цены на горючее либо на жилье – не слушались, теперь, мол, придется проводить распродажи… Но строители заявляют: не дождетесь, во всяком случае, на региональных рынках, где ценообразование несколько иное, чем в мегаполисах. По словам эксперта, столичные стройки еще могут сбросить цены ощутимо, процентов на 40 – их норма рентабельности это позволяет. У наших же строителей такой возможности нет, поэтому можно вести речь только о некоторой корректировке цен, но никак не об обвале. А снижение уже произошло – в пределах 2 тысяч за квадратный метр. Больше вряд ли кто может пообещать. Но это не означает, что строители проявляют абсолютную твердолобость – продавать же квартиры надо. В ход идут различные послабления и уступки. Если клиент уплачивает определенный взнос, скажем, в течение месяца, то ему полагается скидка либо один бесплатный «квадрат».
Словом, никакого обвала, ниже 30 тысяч рублей за кв. метр в среднем цена не опустится. Хотя ситуация если уж не критическая, то достаточно плохая, и она усугубится, считает эксперт. Выстоят же те, у кого имеется солидный запас оборотных и кредитных средств. Организации с жидковатым запасом попросту могут приказать долго жить. В этом смысле кризис сыграет свою «санитарную» роль на строительном рынке.
Что касается вторичного рынка жилья, то и тут, по мнению менеджеров по продажам известного в Чебоксарах агентства недвижимости, 30-тысячная отметка будет предельной. Пока же цены упали в среднем процентов на 7. На этом рынке есть квартиры инвестиционные, в которые участники вложили деньги в 2006 году, в пик роста жилищных цен, с расчетом по-крупному «срубить» в последующем. Надежды, как видно, на оправдываются, цены придется сбрасывать, но совсем незначительно – какие же тогда будут инвестиции…
Тем, кто хочет продать свою квартиру и с доплатой купить другую, придется ориентироваться тоже на цены первичного рынка. В итоге сохранится средняя цена на уровне 33-35 тысяч рублей за кв. метр.
Ну а если все-таки последствия кризиса окажутся более суровыми, а сроки затяжными, то не лягут ли непроданные квартиры тяжким бременем на строительные фирмы? И тут наверняка многие строители предпочтут временное прекращение возведения нового жилья снижению цен на готовое. Ниже себестоимости никто продавать не станет. По прогнозам, критической ситуация с продажами будет оставаться до февраля-марта следующего года. Именно в этот период выяснится, кто способен выстоять, а кто нет. Ведь реализация жилья пусть не в прежних объемах, но будет продолжаться. Причем жилья готового, в строящееся вряд ли кто рискнет вкладывать.
Вообще же, заявляют специалисты, вдаваться в панику не стоит. Ипотечные программы продолжают работать, несмотря ни на что.
В прошлом году в республике, по данным Чувашстата, было введено более 1 млн. кв. метров жилья. В пересчете на 1 тысячу человек – 782 кв. метра, тогда как, скажем, в Татарстане – только 542 «квадрата».
