Договор «до и после»
В конце минувшего года в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашии вновь собрали застройщиков, чтобы обсудить некоторые новшества «долевки». Существенные изменения появились в регистрации договоров долевого участия. Раньше они по закону регистрировались только до ввода дома в эксплуатацию. Потому как в таких договорах речь идет о строительстве квартиры на средства дольщика, а не о готовом объекте. Сегодня же, с учетом арбитражной судебной практики, принято решение регистрировать договоры долевого участия и после ввода дома в эксплуатацию. Но при одном условии – если они составлялись до завершения строительства.
А где квартира?
Нередко в строительный проект уже на стадии возведения вносятся изменения. К примеру, меняется этажность объекта, прибавляется или уменьшается количество квартир, появляются внеплановые кладовки, другие нежилые помещения. При этом застройщики почему-то не считают нужным вместе с договорами долевого строительства представить в регслужбу документацию, подтверждающую внесенные изменения. И создают себе проблемы. Отсутствие проектной декларации с учетом внесенных изменений и документа, подтверждающего, что она опубликована, разрешения на строительство измененного объекта – основание для приостановления государственной регистрации договоров.
Обратили внимание застройщиков и на то, что госпошлина за регистрацию договоров долевого участия пока не взимается. В январе 2008-го Конституционный суд России признал ее сбор незаконным. Также не взимается госпошлина за регистрацию дополнительного соглашения и соглашения о расторжении договора долевого участия.
Земля под домом
По закону собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит и земельный участок под ним. Постепенно начинает формироваться практика регистрации прав на такие участки. Жильцы дома должны самостоятельно подать заявления в администрацию города о приобретении прав на участок под домом. Его границы определяет именно администрация. Специалисты УФРС посоветовали застройщикам указывать в договорах долевого участия условие о том, что при регистрации права собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно регистрируется доля в праве общей долевой собственности на общее имущество, включая земельный участок, пропорциональный размеру общей площади занимаемого помещения.
Кстати, если возникнет необходимость проститься с квартирами (к примеру, участок под домом забирают под муниципальные нужды), то их выкупная стоимость с учетом земельной доли будет выше. В двухнедельный срок, с момента подачи заявления, орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно.
Стройка на постройках
Предоставление земельных участков для развития застроенных территорий (замещения ветхого, аварийного и морально устаревшего жилищного фонда) – дело непростое. Тут затрагиваются права многих граждан – и собственников жилья, и тех, кто занимает его по договорам социального найма. Однако выясняется, что не все застройщики соблюдают (или знают) процедуру оформления таких участков, понятно, что представленные ими в управление документы не принимаются. Для начала застройщик должен выиграть аукцион на право развития застроенной территории, выполнить определенные условия договора застройки, и только после этого ему передается земельный участок. Если речь о земле, на которой стоит многоквартирный жилой дом, претендовать на нее можно лишь после официального изъятия участка для государственных или муниципальных нужд и выкупа жилых помещений у их собственников. О предстоящем изъятии участка собственник должен быть уведомлен за год. Решение об изъятии и земельного участка, и жилого помещения подлежит государственной регистрации. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с его согласия.
Потом с жильцами-переселенцами власти не особо церемонятся, хотя хватает хлопот даже с теми, кому взамен предоставляют другое жилье. Два года столичная администрация и строительная фирма судились с несколькими семьями, проживавшими по проспекту Ленина, 7, – дом подлежит серьезной реконструкции. Никак те не желали понять, что переселить их намереваются в другой дом исключительно в целях преобразования архитектурного облика центральной части Чебоксар и создания благоприятных условий для проживания населения. Правда, после завершения реконструкции квартиры ответчиков не сохранятся, а в заново построенные въедут переселенцы из другого дома, подлежащего реконструкции. Может, это и расстроило людей. Несмотря на то, что переселяли их из дома 53-го года рождения в первый корпус нового (пилотного) – по тому же проспекту и под тем же номером, где предусмотрен маневренный фонд жилья для переселенцев. Как установил суд, предоставляемые квартиры вполне пригодны для постоянного жительства, благоустроенны, к тому же их рыночная стоимость выше прежних. Суд принял решение – переселить граждан. А Верховный суд оставил его в силе.
