Долевое строительство жилья набирает обороты. К примеру, в прошлом году по республике было зарегистрировано 2972 таких договора, а за три месяца этого года – уже 1900, в том числе в Чебоксарах – 1100. Сегодня в столице на долевке работают 30 строительных фирм, поднимают более 70 многоэтажных домов.
Договор с изъяном
Однако у застройщиков есть причины для печали. На эту тему шла речь на недавнем расширенном семинаре-совещании в Управлении регслужбы по ЧР, где присутствовали представители столичной администрации и руководители строительных фирм. В конференц-зале яблоку негде было упасть. Регслужба нередко отказывает в регистрации договоров об участии в долевом строительстве. Почему? Начальники отделов УФРС объяснили. Нельзя приносить такие договоры на регистрацию после ввода дома в эксплуатацию. Это противоречит закону. Потому как в договорах речь идет о строительстве квартиры на средства дольщика, а не о готовом объекте. Или другая крайность: застройщики торопятся зарегистрировать договоры о долевке, имея на руках лишь разрешение на подготовительные работы. Между тем, должны иметь разрешение на строительство жилого дома в целом. Бывает, в договорах не указаны сроки передачи квартир дольщикам, есть недочеты в проектной декларации. Все перечисленные изъяны – законный мотив для отказа в регистрации договоров долевого участия.
Аренда без правил
Немало проблем возникает при регистрации договоров аренды земельных участков под строительство жилья. По новому Земельному кодексу участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, предоставляются под жилзастройку преимущественно через аукцион, на основании протокола об итогах торгов. В связи с законодательными изменениями альтернативных путей почти не осталось. Муниципалитет может передать застройщику участок в аренду без торгов по соглашению о сносе жилья, выселении граждан или возмещении им убытков в связи с выселением. Но такая аренда с 23 декабря прошлого года предоставляется только на 9 месяцев. Так что этот способ вряд ли придется по душе строителям. Местная администрация также может заключить договор о развитии застроенной территории с победителем аукциона на право заключить такой договор. Но и тут свои «подводные камни». Земля должна быть муниципальной или «ничейной».
Специалисты УФРС еще раз напомнили застройщикам – действующее законодательство не предусматривает право аренды земельного участка по договору о передаче функций заказчика. Если придет другой, то он должен заключить с арендатором земли договор перенайма. Вот тогда нервотрепки исключены. В ином случае будут проблемы, как это уже случилось с несколькими строительными фирмами. К примеру, отказано в регистрации договора аренды земельного участка для строительства жилых домов по ул. Чапаева, 1 «Б» в микрорайоне центральной части Чебоксар ООО «Честр-Инвест». Потому что городская администрация приняла решение о выделении участка с нарушением земельного законодательства. На торги он не выставлялся, а передача без торгов произошла вопреки установленным правилам.
Земля с народом
Но больше всего проблем застройщикам, как они считают, создала «дачная амнистия» и законодательные дополнения к ней, значительно упростившие порядок регистрации в собственность граждан индивидуальных домов и участков под ними. А по нынешним законам участки, на которых находится принадлежащее гражданам индивидуальное жилье, не могут передаваться в аренду или собственность строителей. В регистрации таких договоров будет отказано. В такой ситуации, сообщили специалисты УФСР, сегодня оказались три строительные фирмы.
Короче, что одним в радость, другим в печаль. Особо застройщиков нервирует, что граждане могут регистрировать право собственности на участки на основании выданных им «земельных» справок даже 30-летней давности. И причем на земле, которая по договору аренды (тоже зарегистрированному) уже закреплена за застройщиком. «Где логика?» – вопрошают руководители строительных фирм.
Логики, может, и нет. Но есть дачная «упрощенка», и специалисты УФРС не вправе отказать гражданам в регистрации участков и домов, если у них на руках есть соответствующие документы, пусть и 30-х годов. Начальник юротдела управления пояснила, что сегодня законодательство никак не регулирует застройку участков, занятых индивидуальным жильем. Из Земельного кодекса исключена норма, позволявшая раньше изымать участки (в том числе путем выкупа) для государственных или муниципальных нужд по генеральным планам застройки городских и сельских поселений, по иным основаниям. С другой стороны, и проследить в каком месте находится оформляемый в собственность участок тоже непросто, ведь у каждого из них свой кадастровый план, номер и адрес.
Так что же делать? Были предложения озаботить кадастровую службу, чтобы не выдавала документы на участки, находящиеся в аренде застройщиков. И совет был: чтобы среди претендентов на участки было меньше хитрецов, застройщикам надо заключать с гражданами-переселенцами письменные сделки по прекращению их права собственности на дома и участки под ними. То есть, если застройщик обеспечил владельца дома, который будет снесен, квартирой, это еще не факт, что титульные права собственника прекращены. Нужна официальная бумага. Пока эти права не будут прекращены в законном порядке, застройщик не имеет права начинать строительство. А если пренебрежет этим, то регслужба может отказать ему в регистрации договоров о долевом участии в строительстве жилья. И легкий бальзам на сердце строителей – отныне регистраторы намереваются более тщательно изучать документы. И если при аренде земли под застройку предусматривается снос домов, то граждан со справками из советского «далека» может постичь неудача. А тем застройщикам, что уже «влетели» в ситуацию с частными домами, нужно разрешать спор в судебном порядке или отрабатывать механизм его разрешения с администрацией по прекращению прав граждан на снесенные дома и участки под ними.
Ипотека с клыками…
Законом о долевом строительстве в целях максимальной защиты прав и интересов участников долевого строительства предусмотрена законная ипотека. Проще говоря, с момента регистрации договоров о долевке до дня, когда дольщики примут по акту передачи причитающиеся им жилые метры, объект строительства, земля под ним, другая недвижимость находятся у них в залоге, а застройщик – залогодатель. Таким образом, законодатели подстраховали участников долевого строительства на случай, если застройщик не исполнит взятых по договорам обязательств. Причем ни одна из сторон не может отказаться от такого залога, это не в их воле. Застройщики смирились с ипотекой, а куда деваться? Но полагают, что их изрядно «стреножили» сроками ее прекращения. Погасить регистрационные записи об ипотеке можно только после того, как будет произведена госрегистрация права собственности на объекты долевого строительства всех участников – по их заявлению и застройщика. Но практика показывает, что после сдачи дома в эксплуатацию не все дольщики торопятся зарегистрировать право собственности на квартиры. И еще хуже, когда кто-то из них умирает, а наследники вступают в права лишь через полгода, а то и вовсе не спешат к нотариусу. По этой причине застройщики, к примеру, не вправе расторгнуть договор аренды земли (она остается в залоге) и продолжают платить за нее, что называется, по полной программе.
Один из застройщиков пытался оспорить отказ в прекращении аренды земли после окончания строительства, но Верховный суд России признал установленный порядок прекращения ипотеки законным. И тут участники семинара ломали голову – что делать? Может, перенять опыт москвичей? В российской столице и Московской области застройщики к договорам долевого участия прикладывают дополнительное соглашение – в нем дольщик поручает регистрацию его собственности заказчику жилья. «Насколько такая в некоторой степени «принудиловка» законна – это еще бабка надвое сказала – авт.». Но, главное, опыт прижился, и никому от этого хуже не стало. Так что, может, и есть смысл изучить практику москвичей. И арендовать под строительство нескольких домов не единый земельный кусок, а отдельные участки. А то наживут себе хлопот, как строительная фирма «Мир камня» (руководитель о том сама поведала). Организация строит четыре дома, и все – на одном земельном участке. Первый сдали, а договоры о долевке по второй позиции, которая уже строится, зарегистрировать, как того требует нынешний закон, не могут – земля-то под ипотекой. Регслужба подсказала выход (вполне приемлемый с точки зрения закона), отметив, что многие застройщики оказались в ипотечной ловушке «одной земли». Напоследок участники семинара посетовали на предмет того, что закон о долевке с ипотекой был направлен против недобросовестных застройщиков, а пострадали все. Но есть надежда, что законодатели учтут проблемы, возникшие с практической реализацией этого закона.
