Обустройство садового участка и оформление прав

Недвижимость — это самое дорогое имущество, которое у нас есть. А потому к сделкам с недвижимостью, будь то покупка-продажа, дарение или наследование, люди относятся с некоторой опаской — как бы не обмануться, тем более что не каждый день покупаешь квартиру, продаешь гараж или завещаешь дачу. От бумажной волокиты при этом можно с ума сойти: кто бы посоветовал, какие документы надо собрать и куда отнести. Меняются законы, меняется порядок оформления сделок. В общем, не каждому по силам разобраться в этой юридической чехарде.

С этого номера газета совместно с Регистрационной палатой ЧР начинает серию публикаций на темы, связанные с недвижимостью. Кроме того, на страницах газеты специалисты Регистрационной палаты проконсультируют наших читателей по вопросам купли-продажи, мены, дарения и наследования недвижимости.

Очень приятно, что начало сотрудничества с Регистрационной палатой совпало с маленьким юбилеем этого важного государственного органа. 1 июня Регистрационной палате ЧР исполняется 2 года. От всей души поздравляем сотрудников Регистрационной палаты и желаем и впредь твердо стоять на страже закона. И, конечно, всем здоровья и благополучия.

Удивительные люди россияне — и на работу ходить успевают, и морковку на садовом участке выращивать. Для большинства горожан дачи стали средством выживания, для меньшинства — местом загородного отдыха. И для тех, и для других они всегда были и остаются символом благополучия. Оттого, наверное, спрос на садовые участки есть всегда. Каждый уважающий себя горожанин стремится обзавестись «фазендой».

Садовые участки чебоксарцев расположены как в самой столице республики, так и далеко за пределами Чебоксарского района. Поклонники чистого воздуха выбирают дачу подальше от города. К тому же чем дальше участок, тем он дешевле. Зато добираться до него и сложнее, и дороже. Поэтому, как правило, загородные дачи покупают либо владельцы личного авто, либо те, у кого бесплатный проезд на пригородных маршрутах. Стандартные 3 сотки с небольшим дощатым домиком далеко за чертой города стоят недорого — 2-5 тысяч рублей. Кирпичные хоромы с баней и сараем продаются по цене однокомнатной квартиры. Чем ближе к городу, тем дороже. В Завражном, к примеру, 3 сотки с домиком продают за 15-20 тысяч, а за наделы побольше просят до 50 тысяч рублей.

Купить дачу в Чебоксарах — значит закрыть глаза на неблагополучную городскую экологию. Кроме того, городские дачи непрошеные гости «чистят» значительно чаще, чем загородные. Единственный плюс — дача рядом, на троллейбусе можно добраться. Если вы решили приобрести садовый участок в Чебоксарах, выберите надел поближе к будке охранника — и воры обойдут ваши грядки стороной. К тому же телефон у вас всегда будет под рукой — и милицию вызвать, и скорую, и домой позвонить. Ну не откажет же охранник соседу в просьбе позвонить! Покупка участка с домиком на 3-6 сотках в Чебоксарах обойдется в 50-100 тысяч рублей.

Ну что ж, садовый участок выбран, цена устраивает. Осталось утрясти формальности — заключить сделку купли-продажи. И вот тут-то начинаются трудности. «Ситуация с садовыми домиками гораздо сложнее, чем кажется», — сказали нам специалисты Регистрационной палаты ЧР. И объяснили, почему.

Если вы собрались купить садовый участок с домиком, в первую очередь нужно узнать, зарегистрированы ли права на землю и строения. Сделать это можно в Регистрационной палате, получив выписку из единого госреестра прав. Когда зарегистрированы права продавца на участок и домик — никаких проблем не возникает: составляется договор купли-продажи, сделка регистрируется, и после ее исполнения (деньги заплачены, составлен акт приема-передачи) участок переходит в собственность нового хозяина. А если продавец не удосужился зарегистрировать свое право на собственность — покупателю придется ждать, пока продавец соберет все необходимые документы и оформит свои права в Регистрационной палате.

Представьте, купили вы участок, милый сердцу и зарегистрированный по всем правилам, посеяли-посадили всего, а ничегошеньки не растет! Потому что дом, нет, доми-и-ина соседа заслоняет солнце.

Между тем и в постановлениях советских времен, и в нынешних законодательных актах четко сказано о том, что на земельных участках коллективных товариществ могут возводиться только одноэтажные летние садовые домики площадью до 25 кв. м, с неотапливаемой террасой, покрытой ДПК — древесно-полимерным композитом, верандой площадью до 15 кв. м, с погребом площадью до 8 кв. м и так далее. Эти летние домики не предназначаются для постоянного проживания, не включаются в жилищный фонд. Кроме того, домики должны располагаться не абы где, а на месте, определенном планом застройки участка. Если все эти требования не соблюдены, то не исключены конфликты между владельцами соседних участков, и даже выяснение отношений в суде.

Вот свежий пример. После долгих судебных разбирательств две соседки по дачным участкам пришли к мировому соглашению. Согласно постановлению суда гражданка А. обязуется добровольно изменить конфигурацию крыши своего садового домика со стороны участка гражданки В. и перенести плодово-ягодные насаждения на расстояние 3 м от границы соседнего участка. Гражданка В., в свою очередь, обязуется перенести сарай и колодец(!) на 1 метр от границ участка А., а также передвинуть изгородь между участками, снести второй этаж сарая и так далее. Да уж, никому такого не пожелаешь. А соблюдай соседушки нормы при планировке и застройке садовых участков — не было бы судебных процессов.

Еще одна неизлечимая «болезнь» садоводов — самозахват земель. Скажем, владельцу выделено 3 сотки, а он возьми и перенеси изгородь чуть дальше. Особенно «страдают» самозахватами хозяева крайних участков садоводческих товариществ. А потом, надумав продать фазенду, гордо заявляют покупателю: вот, мол, какой участок у меня большой, так что денег за него не жалейте — большой урожай соберете. Но когда начинается оформление документов, самозахват неизбежно всплывает.

Часть участка может принадлежать продавцу на правах аренды. И опять-таки, весь участок продается дорого, ведь он большой. Но при заключении сделки в Регистрационной палате выясняется, что только 6 соток — собственность, а 4 сотки отданы прежнему владельцу в аренду. А это означает, что арендованные земли государство может и забрать, они ведь отданы под огороды временно.

По закону, контролировать планировку, размер и застройку участков должны правления садоводческих товариществ. Но формируются они по остаточному принципу — пенсионерам делать нечего, вот пусть и занимаются оргвопросами. Между тем ответственность на правлении лежит большая. На основании протокола заседания правления председатель товарищества садоводов предоставляет в Регистрационную палату справку о том, что гражданин такой-то является (или нет — это необязательно) членом товарищества и что ему по праву собственности принадлежит дом такой-то площади на основании данных карточки БТИ, возведенный на предоставленном участке в соответствии с утвержденным проектом организации застройки территории. Предоставляется также и копия утвержденного проекта. Без этой справки права на домик и сделки не регистрируются. Однако на сегодня правления не берутся подтвердить, что садовые участки застраиваются по утвержденным проектам. И действительно, в последние годы дачи строились по принципу «чем круче — тем лучше», 2-3-этажные, с сараями и банями. А зачастую и самих утвержденных проектов не было. По сути это незаконные строения. Так что же с ними делать?

Выход один, считают в Регистрационной палате, — разработать упрощенный порядок ввода ранее возведенных строений на садовых участках. Необходимо, чтобы за наведение порядка со строениями на садовых участках взялись муниципальные и республиканские власти.

В таком случае специалисты БТИ обмерят каждый дачный домик, и если он не превышает предусмотренных нормами размеров, соответствует по материалам, возведен на «правильном» месте — домик будет узаконен, независимо от того, был проект или не был. Если же дом превышает допустимые размеры, этажность или нарушает еще какие-нибудь нормы — он должен быть введен в эксплуатацию актом госкомиссии. А уж коли дом не соответствует пожарным, санитарным, архитектурным нормам — увы, это самовольно возведенный объект и он подлежит сносу.

Дачный вопрос нужно решать в комплексе, и как можно скорее. Пока же нет органа, координирующего деятельность садоводческих объединений, никто не занимается обучением председателей правлений, а требования к ним большие — нужно изучить закон о садоводческих объединениях, разработать и утвердить устав и так далее, ведь все должно быть в соответствии с законом.

Опубликовано: 22 мая 2008