Раньше все жилье находилось в руках государства, а сегодня почти каждый из нас — собственник своей квартиры. Это, конечно, радует, но вот беда — далеко не всегда есть время и желание заниматься вопросами технического обслуживания и ремонта дома, лестниц, лифтов, чердаков, следить за исправностью инженерных систем. Говорят, сейчас можно нанять специалистов, которые возьмут на себя решение этих проблем. Но, с другой стороны, страшно доверить управление собственным домом неизвестно кому. Что же тогда делать?
И. Григорьева, Чебоксары.
Давайте для начала разберемся, что это такое – управление многоквартирным домом. Согласно Жилищному кодексу это деятельность, обеспечивающая благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования этим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг всем гражданам, проживающим в таком доме. Существует три основных способа управления многоквартирным домом.
Первый из них, непосредственное управление каждого собственника своей квартирой, можно назвать «Сделай сам». Он хорош тем, что хозяева жилых помещений лично, без посредников решают все вопросы, касающиеся родного домовладения. Такая система управления позволяет постоянно быть в курсе всех «жилищных дел» и контролировать их ход: собственник самостоятельно заключает договоры с организациями, снабжающими его квартиру водой (холодной и горячей), электроэнергией, газом и прочими коммунальными благами. Причем каждый из жильцов отвечает только за себя.
Но есть и минусы. При таком способе управления любые решения – от глобальных типа реконструкции и капремонта до ежедневной «текучки» вроде увольнения нерадивой уборщицы – принимаются общим собранием жильцов-собственников. В особнячке на 8-10 квартир соседи при большом желании смогут собираться более или менее регулярно. А как проводить общие встречи жильцов 10-этажного 8-подъездного дома? Тут придется подумать о других способах управления.
Второй предусмотренный законодательством способ – организация товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищного кооператива (ЖК) или иного потребительского кооператива.
Это одна из самых распространенных форм управления многоквартирным домом. ТСЖ – юридическое лицо, некоммерческая организация, которая имеет право заключать серьезные договоры, оформлять ссуды, вести хозяйственную деятельность. В том числе сдавать в аренду пустующие помещения и использовать эти средства для поддержания дома в «здоровом» состоянии. Высшим органом управления товарищества является общее собрание членов ТСЖ. Принятие решений по текущей деятельности возлагается на правление. В качестве контролирующего органа выбирается ревизионная комиссия.
Если же и такой способ кажется вам не слишком надежным, можно воспользоваться третьим – нанять специалистов, то есть доверить управление домом профессиональной управляющей компании (УК).
Обычно выбор УК и утверждение условий договора происходят на общем собрании хозяев квартир. Затем управляющая компания заключает договор с каждым жильцом-собственником. Отказаться от этого нельзя, даже если вы не участвовали в собрании и (или) не одобряли текста договора. При попытке уклониться от его подписания УК вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора.
При выборе УК необходимо заранее проверить ее надежность. На рынке уже появилась масса компаний-однодневок. Если вы заселяетесь в новостройку, стоит обратить внимание на ту управляющую компанию, которая непосредственно связана с застройщиком дома или подрядной организацией, участвовавшей в строительстве.
Перед одобрением и заключением договора внимательно ознакомьтесь с условиями, предлагаемыми компанией. Впрочем, даже если в договоре вообще не окажется пункта об ответственности компании за некачественную работу, граждане смогут защитить свои права. В таких случаях применяется Закон «О защите прав потребителей», а также Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением правительства РФ.
Довольно часто жильцы интересуются – а что будет, если вообще проигнорировать все эти выборы и ни о чем не думать? Ответ очень простой – ничего страшного, конечно, не случится. Но в таком случае орган местной власти возложит функции управления на стороннюю компанию, выигравшую соответствующий конкурс.
Если решение о способе управления домом все же было принято, то те владельцы квартир, кто не участвовал в собрании или присутствовал, но проголосовал против, будут обязаны подчиниться выбору большинства. Так что не игнорируйте собрание жильцов – идите, участвуйте и голосуйте. Иначе другие примут решение за вас.
А. ВЛАДИМИРОВА.