Давайте отправимся на рынок жилья. Не будем останавливаться возле его центральных «прилавков», где предлагаются готовые квартиры прямо от застройщика. Заглянем в «закоулки», торгующие «вторичкой», так сказать, секонд-хэндом. Свою эпопею рассказывает Лариса, подыскивавшая жилье в Чебоксарах. Ее историю комментируют специалисты.
Я «споткнулась» на первой же квартире, хотя выбирала долго. И вот, кажется, нашла. Правда, совершенно новую, необжитую, с едва выровненными стенами и полами, без сантехники, в общем, в «черновой» отделке. «Реально вы заплатите мне два миллиона, как написано в объявлении. Я даю вам расписку на эту сумму. А в договоре купли-продажи будет стоять миллион», – буднично сообщил хозяин, после просмотра замыкая на ключ свои товарные метражи. «Но ведь это как бы обман получается», – скисла я. Агент по недвижимости и собственник удивились моей наивности, пояснив, что так поступают всегда при продаже жилья, находившегося в праве менее трех лет, чтобы продавец не потерял в налоговых вычетах. Но я все равно решила отказаться от сделки.
Светлана Терентьева, начальник отдела работы с налогоплательщиками ИФНС России по г. Чебоксары:
– И правильно сделали, что не согласились. Человек, приобретающий квартиру или дом, может воспользоваться имущественным вычетом с суммы, не превышающей 2 млн. рублей. Покупая квартиру, например, за 2 млн. рублей, можно вернуть себе 13% с указанной суммы (260 тыс. рублей). Если бы в договоре стояла сумма 1 млн. рублей, то вычет составил бы только 130 тыс. рублей. В общем, продавец бы выиграл от такой сделки, а покупатель проиграл.
Следующая квартира являла собой действительно «вторичку»: вполне обжитую, аккуратненькую. В ней меня встретила молодая пара с ребеночком, который, собственно, и явился главной причиной переезда этой семьи в новое просторное жилище, приобретаемое по ипотеке.
Агент настоял на небольшом задатке. Разумеется, я вручила его собственнику квартиры по договору, в котором предусматривался и такой пункт: если покупатель передумает брать квартиру, то он теряет свой задаток, а если от сделки отказывается продавец, то он возвращает покупателю задаток в двойном размере. В общем, по закону. Со своей стороны поинтересовалась, когда смогу въехать в квартиру. Сообща определили дату.
Дальше все пошло наперекосяк. Продавец затянул с подготовкой своих документов, а когда получил необходимые бумаги, то стал настойчиво зазывать меня в регпалату, торопить с оплатой. Я же готова была расстаться с миллионами только под железные гарантии, что в оговоренный срок вселяюсь в купленное жилье. Тут хозяева начинали объяснять, что-де не успевают отремонтировать новое гнездышко. Их целиком поддерживал риэлтор, аргументируя, что якобы по закону можно жить на прежнем месте еще месяц, пока не поспеют документы о переходе права собственности. Может, по закону и можно, но ведь на первой общей встрече была названа конкретная дата, устроившая всех…
Видимо, посредник с продавцом поняли: с покупательницы бесполезно требовать деньги, не определив точную дату ее новоселья. И неожиданно отказались продавать мне квартиру. А задаток вернули в двойном размере. Так я нечаянно заработала сумму, сопоставимую с моей месячной зарплатой.
Олеся Гурьянова, директор агентства недвижимости в Чебоксарах, стаж работы на рынке жилья 6 лет:
– Крайне редкий случай. Если кто и отказывается от сделки, то не продавец, а покупатель.
Есть несколько объяснений происшедшего. Возможно, все обстояло именно так, как говорили молодые: они не успевали отделать новое, «черновое», жилье и требовался покупатель, который бы не торопил их с выселением из старого.
Либо проблема в том, что у хозяев сорвалась ипотечная сделка, им пока совершенно некуда переезжать. Надо искать новую квартиру, на что может уйти и месяц, и два.
Еще одно предположение: несмотря на взятый залог, квартира продолжала стоять на продаже. Нашелся другой покупатель, готовый заплатить за нее более высокую цену, на 100-200 тысяч рублей больше. Поэтому хозяева вернули двойной залог и все равно остались в выигрыше.
В какой-то мере подстрахует покупателя запись о сроке вселения, внесенная уже в договор задатка. (В некоторых агентствах, в том числе и нашем, такая запись возведена в ранг закона.) Большинство же риэлторов вписывают эту дату в договор купли-продажи, только когда стороны заключают сделку в регпалате.
Потом мне понравились просторные хоромы на первом этаже, которые я смотрела несколько раз. Их хозяин так ни разу и не появился, и все вопросы мы обсуждали с агентом.
Все бы хорошо, но смущала совершенно голая кухня и наполовину обставленный санузел. Риэлтор терпеливо объяснял, что хозяин, прикипев душой к кухонной плите и ванне, забрал их в свое новое жилище. И уверял, что я без проблем смогу установить свое оборудование, причем установка стоит копейки. Я в раздумье смотрела на сиротливо торчавшие трубы, водопроводную, а особенно газовую, и в конце концов решила не рисковать.
Владимир Димитриев, начальник отдела промышленной безопасности, охраны труда и экологии ОАО «Чувашсетьгаз»:
– Покупателю следовало поинтересоваться абонентской книжкой старого хозяина и актом снятия газовой плиты. Если плита демонтирована газовиками по заявке хозяина, то последняя запись в абонкнижке будет примерно такой: «Газовая плита типа ___ снята с установкой заглушки. Дата и роспись слесаря». В этом случае действительно установка новой плиты не обременит. Плата за установку, подключение и пуск газа в плиту составит чуть более 1000 руб. Возможно, понадобится приобрести гибкую подводку, еще 200 руб.
Если же абонентскую книжку и акт скрывают от покупателя под любым предлогом, то, возможно, плита не просто вывезена как имущество прежнего собственника, а отсутствует по иным, более серьезным причинам, например, из-за долгов по оплате газа. И не исключено, что будущему хозяину придется по новой, со значительными переделками, подключаться к системе газоснабжения, возможно, даже восстанавливать изначальную планировку помещений. Все это обойдется в копеечку, в десятки раз больше.
Удача улыбнулась месяца через три. Нашлась неплохая квартира, а главное, продавцы оказались очень порядочными. Мы с ними и сами бы провели сделку, без посредников. И я сэкономила бы на «риэлторских» (в Чебоксарах это 20-30 тыс. руб.), ведь за время поиска обогатилась солидным опытом в вопросах купли-продажи квартир.
Но загвоздка в том, что сейчас крайне сложно найти продавца-одиночку, он всегда выступает в паре с риэлтором. Даже если продавец не обращается в агентство недвижимости, а помещает в газете или на сайте объявление от себя лично, добровольные помощники, постоянно отслеживающие такие объявления, словно ангелы-хранители, слетаются к нему. Риэлторов – масса, конкуренция среди них нешуточная. Одну и ту же квартиру обычно продают несколько агентств – кто первый. Это их хлеб, их золотая жила, они ею очень дорожат. Упустить собственника легко, а вот найти другого проблематично. Это покупатель ходит косяком, приглядывается да приценивается. Поэтому и денег риэлторы с продавцов обычно не берут, все «агентские» – только из кошельков покупателей. Строительная компания «Премьер-Девелопмент» с 2011 года строит и реализует квартиры в г. Королеве, осуществляя комплексное развитие целого микрорайона. На сайте компании http://premierdevelopment.ru/ Вы можете выбрать подходящий объект недвижимости, получить по нему полную информацию — расположение, тип дома, условия покупки, скидки. Договора заключаются в соответствии с ФЗ-214.