Мы с компаньонами занимаемся бизнесом, и в одном из чебоксарских жилых домов имеем в собственности нежилое помещение. Для его обслуживания заключили прямые договора с поставщиками тепла, электроэнергии, на вывоз мусора. Приняли в штат электротехника, теплотехника, дворника для уборки прилегающей территории. За свой счет отремонтировали свою часть кровли. В общем, ведем автономное существование.
Тем не менее, управляющая компания выставила нам счет за содержание общедомового имущества, исходя из 10 руб. за 1 кв. метр имеющейся в нашей собственности площади. Арбитражный суд встал на сторону управляющей компании. А мы, к сожалению, поздно узнали о распоряжении администрации г. Чебоксары под № 75 от 31 марта 2008 года «О возмещении затрат по эксплуатации общего имущества многоквартирных жилых домов арендаторами муниципальных нежилых помещений в домах, собственниками нежилых помещений, находящихся в муниципальном жилищном фонде г. Чебоксары». Этот документ рекомендует взимать с таких как мы плату за содержание общедомового имущества в размере всего 5,76 руб. за 1 кв. м.
А. ПЕТРОВ.
– Собственники помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, платят за жилое помещение и коммунальные услуги этой организации (ч. 7 ст. 155 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ), – сослался на закон старший помощник прокурора ЧР по правовому обеспечению и взаимодействию с общественностью А. Петров.
Однако частью 7.1 ЖК РФ предусмотрено исключение из этого правила. На основании решения общего собрания собственники помещений могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям, а не управляющей компании, за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общедомового имущества.
Возможность же освобождать собственника нежилого помещения от платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, которым управляет определенная организация, законодательством не предусмотрена.
Определенную роль в спорах между управляющими компаниями и собственниками нежилых помещений, стремящимися сэкономить, сыграло постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 09.11.2010 № 4910/10, размещенное на сайте ВАС РФ 18.12.2010. Суд пришел к выводу, что собственник нежилого помещения, находящегося в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание своего помещения и расходов на коммунальные услуги.
Так что нормы жилищного законодательства не содержат указаний на самостоятельные действия собственника по обслуживанию, ремонту, содержанию общего имущества. Вывод: собственнику нет необходимости лично заниматься уборкой земельного участка, входящего в состав общего имущества, вывозить отходы, ремонтировать крышу и т.д., если дом закреплен за управляющей организацией, которая и должна все это делать. Хотя закон не обязывает собственника нежилого помещения подписывать с ней договор, он все равно должен вносить плату в кассу управляющей организации.
А названное вами распоряжение администрации г. Чебоксары адресовано районным управлениям ЖКХ и МУП «Заволжье» и распространяется только на собственников нежилых помещений, расположенных в домах муниципального жилфонда. К тому же оно носит исключительно рекомендательный характер.
Что касается размера платы за содержание и ремонт, то в соответствии с ч. 7 статьи 156 ЖК РФ сумма определяется на общем собрании собственников помещений. Если они не приняли решения, то берется сумма, установленная органом местного самоуправления. Причем размер платы должен быть одинаковый для всех собственников помещений как жилых, так и нежилых.
Многие собственники квартир в многоквартирных домах готовятся к выборам совета многоквартирного дома. Ответьте, пожалуйста, на вопросы, которые вызывают разные толки.
1. Легитимно ли проведение заочного голосования?
2. Как правильно оформить лист заочного голосования (форма и содержание)?
3. Участвуют ли в выборах арендаторы квартир и как их выявить, если управляющие компании особо не стремятся в этом деле помогать?
И. ПОКОЙНЫЙ.
Приводим ответы начальника отдела нормативно-правовой экспертизы и кадровой работы Госжилинспекции Чувашии Е. Мироновой в том же порядке.
1. Легитимность проведения общего собрания собственников помещений в форме заочного голосования зависит только от соблюдения порядка созыва и проведения такого собрания, установленных ст. ст. 45-48 ЖК РФ. Сначала собственники должны провести общее собрание в форме совместного присутствия. Для этого необходимо инициатору проведения собрания (им может быть любой собственник) уведомить других собственников о намечающемся собрании за 10 дней до его проведения.
И если общее собрание собственников в форме совместного присутствия не имело кворума, то есть в собрании не принимало участие простое большинство, только тогда возможно общее собрание в заочной форме. При этом опять инициатор должен уведомить всех собственников за 10 дней до намеченного дня.
Любое собрание будет иметь кворум, если зафиксировано простое большинство от общего числа голосов собственников (1 голос равен 1 квадратному метру общей полезной площади, то есть всей площади многоквартирного дома, за исключением балконов, лоджий и террас).
2. Листы заочного голосования (или решения собственника по вопросам, поставленным на голосование) в соответствии с ч. 3 ст. 47 ЖК РФ должны содержать:
а) сведения о лице, участвующем в голосовании;
б) сведения о документе, подтверждающем право собственности данного лица на помещение в многоквартирном доме;
в) решения по каждому вопросу повестки дня: «за», «против», «воздержался».
3. Правом голоса на общих собраниях обладают только собственники помещений. Арендаторы правом голоса не обладают. Выявить арендаторов можно, изучив заполненные листы заочного голосования (или решения собственника по вопросам, поставленным на голосование). Обратите внимание на сведения о документе, подтверждающем право собственности лица на помещение в многоквартирном доме. Возникшие сомнения поможет рассеять запрос в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике. Правда, эта услуга является платной.