К гаражам и квартирам есть вопросы
Когда речь идет о недвижимости, у людей всегда возникает множество вопросов, которые хотелось бы обсудить со специалистами. Это показала и «прямая линия», проведенная газетой «Советская Чувашия». На вопросы жителей республики отвечали руководитель Управления Росреестра по Чувашии Екатерина Карпеева и заместитель директора Кадастровой палаты Марина Громова.
Темы поднимались разные. Но больше всего людей интересовала «гаражная амнистия», а также вопросы, связанные с семейными квартирами, оформленными в долевую собственность.
— Здравствуйте, Нина Антонова из Кугесь. Мы с мужем хотим продать квартиру, она оформлена на нас по долям. Нужно ли нам обращаться к нотариусу или можно заключать с покупателем договор купли-продажи в простой письменной форме?
— В вашем случае обращаться к нотариусу необязательно, достаточно простой письменной формы договора. При отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке не требуется ее нотариальное удостоверение, — пояснила руководитель Управления Росреестра по Чувашии Екатерина Карпеева.
А Валентина из Чебоксар и ее муж хотят купить дом в долевую собственность и спрашивают: «Нотариус настаивает на заключении брачного договора, это обязательно? Без него не регистрируют право собственности?»
— Управление Росреестра не уполномочено давать оценку действиям нотариуса, — для начала сообщила Екатерина Владимировна. — Вместе с тем обращаем внимание на следующее. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Установленный законом режим совместной собственности супругов может быть изменен на основании брачного договора, заключенного в предусмотренной Семейным кодексом РФ нотариальной форме. Приобретая в общую долевую собственность объект недвижимого имущества, супруги изменяют установленный законом режим общей совместной собственности. Следовательно, такой договор купли-продажи содержит элементы брачного договора.
— Какой размер госпошлины надо заплатить и когда — до прихода в многофункциональный центр или прямо в МФЦ?
— В соответствии со статьей 333.18 Налогового кодекса РФ заявители уплачивают государственную пошлину при обращении за государственной регистрацией прав — во время подачи заявлений на совершение юридически значимых действий. Если заявления на совершение таких действий поданы в электронной форме, то пошлину платят после подачи заявлений, но до принятия их к рассмотрению. Размер госпошлины за регистрацию права собственности для физических лиц составляет 2000 рублей. При этом госпошлина уплачивается каждым сособственником в размере, установленном подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ и умноженном на размер доли в праве общей долевой собственности.
— В 2010 году мы с мужем приобрели квартиру, но оформили ее только на меня. В прошлом году муж умер, и сейчас я хочу эту квартиру продать. Возникнут ли у меня проблемы при продаже? — спрашивает Антонина Евсеевна из Канаша.
Отвечая на этот вопрос, Екатерина Карпеева пояснила: Семейный кодекс РФ определяет, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. При этом неважно, на чье имя это имущество оформлено. Если семейная пара не заключила брачный договор, то по умолчанию действует законный правовой режим. Это означает, что все имущество, приобретенное супругами в браке, на равных правах принадлежит обоим супругам (мужу и жене).
— Значит, квартира, приобретенная в период брака и оформленная на моего супруга, по закону являлась нашей совместной собственностью?
— Именно так. Если между вами не был заключен брачный договор, то доли в праве супругов на квартиру считаются равными. После смерти одного из супругов (мужа) его доля в праве на квартиру входит в состав наследства. То есть эта доля в праве должна перейти к наследникам по завещанию или по закону (если умершим не оставлено завещание). К наследникам по закону, в первую очередь, относятся супруга, дети и родители умершего. Таким образом, до продажи квартиры вам необходимо обратиться к нотариусу для оформления свидетельства о праве на наследство (на долю супруга в праве на квартиру) и последующей государственной регистрации прав наследников.
— Вас беспокоит Александра из Новочебоксарска. На моей квартире стоит ограничение в виде запрещения регистрации. Хотя арест давно снят, задолженность погашена, исполнительное производство прекращено. Однако служба судебных приставов не направляет в Росреестр документ о снятии ограничения. Я же хочу снять это обременение. Что для этого требуется?
— Государственная регистрация ограничения права (арест на недвижимое имущество, запрещение о заключении сделки, запрет совершать определенные действия с недвижимостью) производится на основании акта, принятого уполномоченным органом. Чаще всего это суд, налоговый орган или служба судебных приставов, — пояснила Екатерина Карпеева. — Исходя из Федерального закона «Об исполнительном производстве» требования судебного пристава-исполнителя обязательны для всех государственных органов, органов местного самоуправления, граждан и организаций и подлежат неукоснительному выполнению на всей территории РФ. В вашем случае решение о снятии запрета мог принять только судебный пристав-исполнитель. Пока в управление Росреестра официально не поступит от него подтверждающий документ о снятии запрета, орган регистрации не вправе гасить запись о запрете в ЕГРН.
— У меня есть в собственности гараж. Какие шаги предпринять, чтобы оформить землю под ним в собственность в упрощенном порядке? — спрашивает Анатолий Иванович из Чебоксар.
— Мы поняли: вас интересует гаражная «амнистия», — уточнила заместитель директора Кадастровой палаты Марина Громова. — Гараж находится в городе?
— Да, в Чебоксарах, в гаражном кооперативе, которому земля предоставлена в аренду на 49 лет.
— Вы имеете право сформировать земельный участок под вашим гаражом. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит схему расположения земельного участка.
— На гараже появилось объявление, что надо проводить межевание участка.
— Значит, эта работа у вас уже началась. Видимо, кто-то уже проявил инициативу. Но лучше бы всем членам гаражного кооператива объединиться, тогда кадастровые работы будут дешевле.
— Нам уже назвали сумму — с каждого владельца гаража 1750 рублей, это разве дешево?
— Это нормальная стоимость кадастровых работ, если они будут проведены сообща. Если же каждый закажет межевание раздельно, сумма может вылиться и в пять тысяч рублей.
— И куда надо обратиться?
— Если кадастровая организация у вас уже начала работать, значит, обращайтесь туда. Там наверняка знают, какие документы вам надо собрать. И подскажут, когда можно будет обратиться с заявлением в администрацию города, которая дает разрешение на предоставление участка в собственность.
— Если земля станет моей собственностью, арендную плату за нее могут уменьшить?
— Когда станете собственником участка, вы не будете платить арендную плату, вместо нее будете платить в бюджет земельный налог.
— А он большой? — хотел все знать Анатолий Иванович.
— Не могу точно сказать, может, налог будет меньше суммы арендной платы.
— Спасибо, «Советская Чувашия». Я вашу газету постоянно читаю, потому и позвонил, — похоже, горожанин остался доволен беседой с Мариной Громовой.
— Хорошо, что позвонили, — попрощалась она с любознательным абонентом.
Интересную ситуацию обрисовал житель Чебоксар Валерий, у которого есть гараж в ГСК «Трикотажник». «Причем гаражи у нас двухэтажные. Над моим гаражом другой гараж. Как нам проводить межевание участка? Вдвоем — одним пакетом документов? Какой вообще порядок в таких ситуациях?
— У вас гараж в долевой собственности или по помещениям?
— Наши гаражи с соседом в раздельной собственности. И еще, имеет это значение или нет — под моим гаражом два погреба, один из них принадлежит «верхнему» соседу. Это какое-то значение имеет?
— Для оформления земельного участка в принципе не имеет. Но поскольку помещения гаражей в здании, вы, наверное, будете оформлять участок с соседом в долевую собственность, — предполагает Марина Геннадьевна. — Для межевания участка сначала нужно обратиться к кадастровому инженеру, заключить с ним договор на выполнение кадастровых работ. Заказчиком таких работ может быть любое лицо. Если земельный участок не является ранее учтенным, а его только предстоит образовать, то сначала должна быть подготовлена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Ее также может подготовить кадастровый инженер. Затем схему должен утвердить орган местного самоуправления. После утверждения схемы кадастровый инженер проводит кадастровые работы в отношении образуемого земельного участка, по результатам которых готовит межевой план, в соответствии с ним в последующем будет проведен кадастровый учет земельного участка.
— Нам с соседом надо самостоятельно этим заниматься или один пакет документов готовить на двоих?
— К кадастровому инженеру может обратиться любой из вас — как договоритесь. Заказчиком может быть любое лицо. А поскольку кадастровый инженер делает платную работу, то, естественно, вопрос об оплате вам надо совместно решить. Межевой план у вас будет один на двоих. А технический план у каждого — свой. Отмечу: администрация предоставляет земельный участок, занятый двухэтажным гаражом, где каждое помещение в нем находится в раздельной собственности, бесплатно. Но не в рамках «гаражной амнистии», а в порядке, установленном Земельным кодексом РФ.
— Наш гаражный кооператив может оказаться в зоне застройки. Этот момент может проясниться на стадии подачи документов?
— До начала проведения кадастровых работ кадастровый инженер запросит сведения в Едином реестре недвижимости и получит сведения о территориальной зоне, в которой предстоит образовать земельный участок, в органе местного самоуправления. Администрация будет принимать решение — предоставлять вам участок в собственность, в аренду или изъять его для муниципальных нужд в зависимости от плана территории.
— Спасибо, вы мне оказали большую помощь.
— А попадают ли под «гаражную амнистию» гаражи, которые не имеют общих стен и фундамента? — желал бы знать Виктор Андреевич. — Гаражи не входят в гаражный кооператив, но расположены все друг за другом на одной линии. Земельный участок под них в середине 1990-х годов жителям дома выделило руководство рядом находящегося училища, которому ранее принадлежала эта земля. В конце 2000-х учебное заведение передало земельный участок, на котором расположены гаражи, муниципалитету. Владельцы этих гаражей готовы создать гаражный кооператив либо оформить гараж и участок под ним в собственность, платить налоги. Какие действия надо предпринять для этого в рамках «гаражной амнистии»?
— Данные гаражи не являются капитальными строениями, поскольку не имеют фундамента. Права на такие строения не подлежат государственной регистрации в ЕГРН, — сообщила заместитель директора Кадастровой палаты и одновременно вселила надежду. — Вместе с тем закон о «гаражной амнистии» предусмотрел ряд механизмов, позволяющих легализовать размещение некапитальных гаражей. Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в данном случае не надо оформлять даже в аренду. Органу местного самоуправления достаточно утвердить схему расположения некапитального гаража. Такой порядок распространяется и на существующие некапитальные гаражи.
По вопросу включения гаражей в муниципальную схему необходимо обратиться в местную администрацию. Если они будут включены в схему, надо будет получить в администрации разрешение на использование земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.
В ходе «прямой линии» один из жителей Канаша Виктор интересовался: почему отсутствуют границы его садового участка на публичной кадастровой карте.
После уточняющих вопросов экспертов оказалось, что к кадастровому инженеру он не обращался и межевание (то есть определение границ на местности) земельного участка не проводилось. В этой ситуации заявителю были также даны рекомендации о необходимости обратиться к кадастровому инженеру и заключить с ним договор на выполнение кадастровых работ по определению границ его участка. Результатом станет межевой план.
— В каком виде его готовят и куда представлять документ? — решил уточнить Виктор.
— Межевой план может быть подготовлен в бумажном или в электронном виде (на диске). Межевой план на диске следует подать в любой офис МФЦ, удобный вам территориально, и через семь дней будет выдана выписка из Единого реестра недвижимости с описанием границ земельного участка. После чего сведения о границах появятся и на публичной кадастровой карте. Если же договором подряда определено, что межевой план в электронном виде должен передать в МФЦ кадастровый инженер, то это займет всего два дня.
Анна Иванова беспокоится о родственниках, которые имеют в Чувашии в садовом товариществе «Медик» земельный участок со строениями, но проживают в ближнем зарубежье. «Приехать они могут только через год-два, успеют ли они воспользоваться «дачной амнистией?» — спрашивает она.
— «Дачная амнистия» по земле не имеет сроков, а по домикам действует до 2026 года, — успокоила Екатерина Карпеева. — Если родственники не уверены, что могут приехать до этого времени, то можно оформить нотариальную доверенность, к примеру, на вас, и прописать все полномочия, которые они вам доверяют осуществить как собственники. Например, по определению границ и оформлению в собственность земельного участка и дачного домика, право подавать заявления во все инстанции, заказывать кадастровые работы и подписывать их результаты.
— Родственники должны передать какие-то документы?
— Нужен будет документ о предоставлении им земельного участка, паспортные данные, межевой план на земельный участок и технический план на дачный домик.
Леонид Николаевич рассказывает: «В 2000 году я, как фермер, выкупил в Цивильске в обществе с ограниченной ответственностью их базу (гаражи и административное здание). Но в регистрации прав на них мне отказали. В 2005 году продавец — ООО — ликвидировался. Выходит, я не могу зарегистрировать права на купленную недвижимость?»
— У вас вообще нет никаких документов о покупке недвижимости? — поинтересовалась руководитель управления Росреестра.
— У меня все документы есть. Но с оформлением недвижимости не вышло, хотя даже в суд обращался в 2011 году, чтобы зарегистрировать право собственности на гаражи и здание. Там отказали в иске, потому что нет первичных документов на эту недвижимость, подтверждающих, что она являлась собственностью ООО, а оно, как я уже говорил, ликвидировалось. Как быть?
— С каким исковым требованием вы обращались в суд?
— Чтобы помогли зарегистрировать право на недвижимость.
— Вы владеете купленной недвижимостью с 2000-го года, это большой срок. По статье 234 Гражданского кодекса РФ можно стать собственником имущества, которым непрерывно владеешь 5 лет, а если это недвижимость, то 15 лет. Получить имущество в собственность таким способом можно только через суд. Иск должен содержать требование признать право собственности на недвижимость по приобретательной давности. О решении, которое примет суд, сообщите нам.
— Понял, спасибо.
КСТАТИ
Участники «прямой линии» отметили, что тема межевания участков в связи с «гаражной амнистией» очень актуальна для Чебоксар. В отличие, к примеру, от Новочебоксарска. Там земля сразу предоставлялась членам гаражных кооперативов под каждым боксом — с выдачей госактов.