В прошлом году весь жилфонд столицы Чувашии был поделен между 19 управляющими компаниями (с этого года, напомним, их уже 27). А недавно на сайте муниципального учреждения «Управление жилищным фондом города Чебоксары» появились итоги работы этих управляющих компаний за минувший год.
– Сколько критериев применялось для оценки их деятельности? Можно ли считать одни критерии главными для потребителей услуг, то есть для жильцов, а другие – важными с точки зрения чиновников? – поинтересовался корреспондент «СЧ» у руководителя названной муниципальной структуры Герольда Шатилова.
– Критериев шесть, они перечислены в специальном Постановлении администрации города № 267 «О порядке оценки эффективности работы организаций, управляющих многоквартирными домами» от 19 ноября 2008 года. Тут и техническое состояние дома (проведение текущего или капитального ремонта), и финансово-экономическая деятельность управляющей компании. Разграничить их: вот эти показатели интересны собственникам жилья, а эти – только чиновникам, на мой взгляд, невозможно. Возьмем финансово-экономическую деятельность. Скажете, гражданам она безразлична, лишь бы управляющая компания своевременно ремонтировала дом. Но как же она сохранит состояние вверенного дома, если у нее недостаточно денег из-за того, что часть жильцов не оплачивает жилищно-коммунальные услуги? Ведь задача УК, подчеркну, сохранить состояние жилой постройки, не ухудшив его, и по возможности улучшать в дальнейшем.
– Задача эта решается только с помощью ремонта. Когда действовало всего три муниципальных предприятия, опекавших жилфонд Чебоксар, даже тогда тяжело было и с текущим, и с капитальным ремонтом. Теперь вместо них явился целый сонм управляющих компаний, да и чиновников прибавилось. До ремонтов ли, если от жилищно-коммунальных тарифов кормится столько «обслуги», возмущаются граждане.
– Монополия никогда не способствовала развитию отрасли. Собственникам предоставили возможность самим выбрать форму управления. Такое количество управляющих компаний, считаем, поможет улучшить эксплуатацию жилищного фонда. Когда жилфонд был муниципальный, его обслуживали муниципальные структуры. А потом началась приватизация. Замечу, что никто не заставляет граждан оформлять жилье в собственность. Хочешь – приватизируй квартиру, не хочешь – пусть она и дальше остается муниципальной. Но теперь в Чебоксарах примерно 80 проц. жилья находится в собственности, люди сделали свой выбор, чтобы свободно распоряжаться недвижимостью – продавать, дарить. Собственника должен обслуживать уже не муниципалитет, а частник, в роли которого выступают управляющие компании. Все по закону.
– В постановлении № 267 записано, что создаются комиссии по оценке, в которые должно входить не менее трех человек – собственников помещений. Пожалуйста, назовите наиболее активных представителей из числа жильцов.
– Видите ли, собственников необходимо побудить управлять своей собственностью. Пока же они, к сожалению, не чувствуют себя хозяевами. Поэтому нам пришлось самим провести оценку. Ведь Управление жилфондом от лица городской мэрии тоже заключило с управляющими компаниями договор, доверив им опеку над муниципальными квартирами, которых у нас остается 20 проц. Так что в этот раз муниципалитет выступил инициатором оценки УК и сам провел ее.
– То есть Управление жилфондом героически взвалило на себя заботы львиной доли горожан-собственников? А может, надо было настойчивее «пробуждать их от спячки» и добиваться-таки создания комиссий именно в том составе, который оговорен в постановлении? И вообще, как подобное отступление от постановления, написанного именно для собственников, а не для нанимателей жилья, выглядит с правовой точки зрения?
– Нормально выглядит. Если наряду с приватизированными есть и неприватизированные квартиры, то почему муниципалитет не вправе оценивать работу управляющих компаний? Это послужит примером хозяевам приватизированного жилья. Теперь жильцы должны активизироваться, и такие факты есть. В некоторых домах собственники уже проводят общие собрания, на которых принимают решение о созыве «оценочной» комиссии, приглашают нас… Даже есть дома, которые сами посчитали эффективность деятельности УК, выставили ей оценку и уведомили об этом нас.
– Замечательно. Тогда давайте назовем этих активистов.
– Еще не время. Могу сказать, что оценки были как положительные, так и отрицательные. Пожалуйста, говорю я жильцам-собственникам, это ваше право. Если работа УК вас не удовлетворяет, соберите общее собрание и откажитесь от ее услуг. Зачем вам нужна компания, которая работает на «двойку»?
– И что же вы, Герольд Павлович, посоветуете собственникам, недовольным работой своих УК?
– Можно попроситься на обслуживание в компанию, которая хорошо справляется со своей работой, можно создать товарищество собственников жилья, оно будет управлять одним или несколькими домами, или третий путь – каждый жилец вправе непосредственно управлять домом, заключая от себя договоры на обслуживание. Что касается ТСЖ, хочу предостеречь: следует очень тщательно подбирать кандидата на должность председателя – человека честного, а не хапугу, преследующего собственные шкурные интересы. А то соберет с жильцов деньги – и поминай как звали того председателя. У нас в Чебоксарах лет десять назад подобный случай был.
– Кстати, что Управление жилфондом предпримет по отношению к «Озону» – управляющей компании, обслуживающей дома в Московском районе города и получившей «неуд» по вашей оценке?
– Последнее слово будет за жильцами-собственниками, которых, напомню, в Чебоксарах большинство.
– Значит, пока никаких мер к «Озону» ваше управление не планирует?
– Да.
– Может, «отличника» – управляющую компанию «Атал», работающую в том же Московском районе, как-то поощрите?
– Нет. Подчеркну, что главной целью нашей оценки было побудить население к активным действиям.
– Вы уже оценили работу УК за весь прошлый год. Допустимо ли теперь собственникам повторяться и прямо завтра проводить свою ревизию?
– Зачем повторяться? Собственники имеют полное право вывести оценку эффективности за месяц работы управляющей компании, за квартал. Кстати, во многих договорах на право управления многоквартирным домом так и записано – компания должна ежеквартально отчитываться за проделанную работу. Ну а нам этот «пробный шар» понадобится в дальнейшем. Если «троечники» и «двоечники» не сделают правильных выводов, к ним будут приняты адекватные меры с нашей стороны, включая досрочное расторжение договора, привлечение управляющей компании к ответственности, установленной законом или договором, досрочное переизбрание ее руководителя. Управляющие компании должны чувствовать контроль и по линии чиновников, и со стороны собственников.
НАШ ЛИКБЕЗ
Управляющие компании, ТСЖ, ТОСы, а над ними – несколько кураторов в образе чиновничьих структур… Наверняка больше семи «нянек» у наших домов. А результат? Зато путаница страшнейшая, народ окончательно сбит с толку – сколько организаций присматривает за их домом, какая за что отвечает… Вот и исследовательская компания «Максима», недавно проводившая социологический опрос среди жителей Чебоксар, подтверждает это. В частности, 90 проц. опрошенных горожан затруднились назвать территориальное общественное самоуправление, в которое входит их дом. 28 проц. не видят разницы между ТОСом и управляющей компанией. И только 10 проц. всех опрошенных (в выборку попало 400 человек от 16 лет и старше) правильно ответили на вопрос: «Как называется территориальное общественное самоуправление (ТОС), в которое входит ваш дом?»
А теперь – правильные ответы:
ТОС – саморегулируемая организация граждан, созданная по месту их жительства с целью воплощения в жизнь собственных инициатив, в частности, по содержанию жилищного фонда, благоустройству придомовых территорий. Инициативы эти подкрепляются как средствами самих граждан, так и «на основании договора между органами территориального общественного самоуправления и органами местного самоуправления с использованием средств бюджета города Чебоксары», это записано в специальном Положении. В столице Чувашии создано 57 ТОСов, у каждого свое название – «Пролетарский», «Таирский», «Чандровский» и даже «Санаторий Чувашия».
ЖСК – жилищно-строительный кооператив, так сказать, пережиток прошлого, оставшийся еще с советских времен. В Чебоксарах все они существуют под эгидой городского объединения ЖСК и, несмотря на уговоры «сверху», не очень-то торопятся переходить в статус ТСЖ.
ТСЖ – юридическое лицо, некоммерческая организация, созданная на основе объединения собственников помещений многоквартирного дома для того, чтобы вместе управлять имуществом, находящимся в совместном владении и пользовании. А также для ведения хозяйственной деятельности в виде эксплуатации общего имущества, строительства дополнительных помещений и объектов и сдачи их в аренду. Управляет товариществом собственников жилья избранный председатель, а входить в ТСЖ может и один, и несколько домов. В последнем случае товарищество при желании легко преобразовать в управляющую компанию.
УК – юридическое лицо, специализированная организация, оказывающая услуги по эксплуатации и содержанию общего имущества многоквартирного дома. При необходимости ТСЖ может нанять для облегчения своей работы управляющую компанию.
За 2009 год в Управление Роспотребнадзора по Чувашии поступило 93 обращения на нарушения прав потребителей в сфере ЖКХ против 58 в 2008 году. В том числе 2 устных и 91 письменное обращение, из которых: от граждан – 83; от органов государственной власти и местного самоуправления – 7; от общественных объединений потребителей – 1.
На первом месте среди нарушений – непредоставление потребителю необходимой и достоверной информации об исполнителе услуги и оказываемых услугах. Много жалоб на несоблюдение установленного порядка расчета жилищно-коммунальных платежей и нежелание их пересчитывать, если оказаны услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими допустимую продолжительность. Организации ЖКХ отказывают клиентам провести сверку и в течение 3 рабочих дней выдать документы, подтверждающие правильность начисления платежей с учетом качества предоставленных услуг. Немало нареканий на содержание общего имущества многоквартирных домов (подвалов, чердаков, лестничных клеток, подъездов, крыш), по техническому обслуживанию внутридомовых инженерных систем, состоянию придомовой территории, вывозу бытовых отходов. На последнем месте – нарушения требований к качеству коммунальных услуг и односторонний отказ от исполнения соответствующих обязательств.