Давайте пройдемся по улицам Чебоксар. Радуют глаз современные жилые дома в новоюжном, северо-западном, юго-западном районах города. Но мы остановимся в центре.
Часть города от железнодорожного вокзала до площади Республики, включая застройку по проспекту Ленина, улицам Энгельса, Петрова, Чапаева, Николаева, Гагарина, Ильбекова, — это район с лучшим в городе обслуживанием транспортом, связью, с большими потоками горожан и гостей столицы. Здесь высока стоимость жилья, офисных и торговых помещений.
С другой стороны, это район застройки 50-х, 60-х годов. Большинство домов относится к первым массовым сериям — самым дешевым и примитивным по инженерному обустройству и планировке, а потому нуждается в срочном обновлении. Иначе ставший лицом города район грозит превратиться в ненужный памятник «хрущоб». По оценкам Российской академии архитектуры и строительных наук (РААСН), при задержке реконструкции подобного жилья на 10-15 лет его придется списывать. В то же время контрольные обследования такого жилья, проведенные в разных городах России по заданию Госстроя, показали, что у таких домов еще достаточный запас несущей способности. Иначе говоря, дома требуют срочной компенсации физического и морального износа. Причем это должна быть именно реконструкция, а не капитальный ремонт, то есть не восстановление прежних систем, а замена их на более современные, более эффективные и долговечные. Немаловажный факт: требуемая современными строительными нормами реконструкция обеспечивает уменьшение расходов энергоресурсов, соответственно и платы за них в 2 раза. Это полностью отвечает целям городской программы энергосбережения, а также реформирования ЖКХ.
И хотя город реализует сейчас две программы реконструкции жилого фонда (в микрорайоне ХБК и по ул. Б. Хмельницкого), темпы работ очень низкие. Объемы внедрения современных материалов, технологий и оборудования недостаточны. Главные причины — отсутствие средств и недостаток «живых» денег. Нет надежды и на то, что бюджет в ближайшем будущем выделит необходимые средства на реконструкцию. А платежи населения на капитальный ремонт составляют всего лишь тысячную долю потребности.
Выход из этой ситуации видится в поиске нестандартных решений с участием населения, предпринимателей. И такие решения, возведенные в ранг программ, уже существуют на российском уровне. Одна из них, предлагаемая Госстроем РФ, — наиболее подходящая для того района Чебоксар, о котором идет речь. Эта концепция предусматривает разработку и реализацию коммерческих проектов реконструкции отдельных домов или их групп с обязательным уплотнением застройки для получения дополнительных площадей. Затем дополнительные площади продаются, а вырученные средства позволяют окупить и новое строительство, и реконструкцию существующего жилья.
РААСН предлагает две модели самоокупаемой реконструкции жилых домов массовых серий. Первая — реконструкция с увеличением жилой площади от 30 до 50 проц. без увеличения площадей застройки и без отселения жильцов. Вторая — с увеличением общей площади примерно в три раза, а площади застройки — в 1.5 раза и переселением жильцов в пределах квартала или микрорайона.
Реконструкция по первой модели включает надстройку одного, двух этажей, мансарды, встройки между зданиями, пристройки. В доме заменяют систему отопления, водо-электроснабжения, канализации (по потребности). В квартирах устанавливаются приборы учета и регулирования расхода энергоресурсов, заменяются оконные заполнители, утепляются фасады, ремонтируются лестничные клетки. Возможны установка лифтов и мусоропроводов, замена централизованной системы отопления на квартирные отопительные котлы или крышные котельные.
Вторая модель реконструкции предполагает возведение домов вторичной застройки во дворах существующих домов (на свободных территориях), большие надстройки или обстройки, в том числе и со сносом существующих зданий.
Для оценки реальности проекта применяется следующая методика . Выбирается группа домов (дом), подлежащая реконструкции и имеющая возможность прироста площадей. Затем специалистами https://baysan-ocenka.kz/ocenka-kvartiry производится оценка стоимости жилья, технического состояния, объема и примерной стоимости реконструкции, а также предварительная оценка стоимости строительства дополнительно вводимой площади, ее продажной цены. Делением общей стоимости реконструкции на разницу между продажной ценой и стоимостью строительства одного квадратного метра дополнительной площади определяется необходимое количество дополнительной площади, которую надо построить, чтобы ее продажа окупила все затраты по реконструкции. Если предварительная оценка стоимости строительства дополнительно возводимой площади и ее продажной цены оказалась положительной, начинаются конкретные взаимоотношения между участниками проекта, осуществляемые на договорной основе.
Тут самое время назвать стороны, участвующие в проекте и заинтересованные в его результатах. Во-первых, это жильцы реконструируемых домов, которых, несомненно, привлечет то, что реконструкция будет осуществляться не за их счет, а сами они (если применяется вторая модель) смогут переселиться в другие квартиры в этом же дворе (микрорайоне). Во-вторых, дирекция единого заказчика ЖКХ, заинтересованная в экономии средств на реконструкцию, в снижении эксплуатационных расходов и уменьшении дотаций жильцам реконструированных и вновь возведенных квартир. Управлению архитектуры тоже своя выгода — осовременивается архитектурный облик города. Подрядчики, вероятно, не откажутся от дополнительных заказов. Ну и, наконец, инвестор, вложивший средства в проект, получит прибыль или квартиры, офисы в престижном районе города для последующей их продажи.
Нелишне будет сообщить читателям, как будут развиваться предполагаемые взаимоотношения между сторонами — участниками проекта. Сначала дирекция ЖКХ определяет техническое состояние предлагаемых к реконструкции домов, намечает объем работ и решает — с выселением жильцов или без оного будет проведена реконструкция. Главный архитектор города выдает заключение о возможности уплотнения застройки. Далее дирекция ЖКХ или инвестор с участием дирекции документально оформляют результаты переговоров с жильцами о вариантах взаимоотношений с ними. Администрация города или дирекция ЖКХ утверждает объем реконструкции как обязательное условие проекта. Заказчик, если он определен заранее, разрабатывает проект реконструкции, а если еще не определен, то дирекция ЖКХ проводит конкурс по выбору инвестора.
Чтобы избежать нецелевой утечки средств и обеспечить экономическую эффективность проекта, предусматривается обязательное выполнение определенных условий. Вот некоторые из них. Взаимоотношения участников проекта между собой и бюджетом носят исключительно коммерческий характер, следовательно, исключается льготное получение жилой площади, ее безвозмездная передача и т.д. Равно как не допускаются и неденежные операции — расчеты посредством векселей, складских свидетельств и т.д. Банковский кредит или иные средства инвестора должны находиться на отдельном расчетном счете, связанном только с данным проектом. А управлять проектом и счетом будет специально созданное структурное подразделение или же юридическое (физическое) лицо, которому поручит эту миссию заказчик (инвестор).
Конечно, главный вопрос проекта — найти добросовестного, платежеспособного инвестора. Для этого Госстрой России рекомендует: установить упрощенный порядок подготовки исходно-разрешительной документации на реконструкцию; полностью или частично освободить инвестора от передачи средств на развитие социальной и инженерной инфраструктуры, а также от арендной платы за землю на период реконструкции объекта; разрешить проведение работ по отдельным чертежам и сметам до утверждения проекта в целом.
Предлагая эту программу реконструкции жилья, подкрепленную российским, и в частности московским, опытом, администрация города Чебоксары приглашает к обсуждению всех желающих. Предложения будут рассмотрены и учтены при разработке и утверждении тех или иных решений.