Основанием для регистрации прав на недвижимое имущество, помимо прочего, могут быть и вступившие в законную силу судебные акты. Но из-за того, что истцы не всегда грамотно формулируют свои требования, с их исполнением часто возникают проблемы.
Ненадлежащий ответчик
Некоторые граждане и даже адвокаты ошибочно полагают, что если решение суда требуется для регистрации права, то ответчиком должен быть регистрирующий орган. Но регслужба не оспаривает ничьих прав, не обладает спорным объектом и суды в таких исках отказывают. Ответчиком должен выступать тот, кто может претендовать на спорный объект недвижимости – наследники, пользователи имущества. Если таковых нет, в качестве ответчика можно привлечь орган местного самоуправления – при отсутствии собственника имущества оно признается бесхозяйным, и местные власти имеют право на него претендовать.
Обяжите зарегистрировать
В судебной практике нередко встречаются иски о признании права собственности на недвижимость, дополненные требованием обязать регслужбу зарегистрировать права на нее.
В предъявлении дополнительных требований нет надобности, ведь регистрирующий орган не нарушал прав истца. Судебное решение о признании права гражданина на недвижимость и так является основанием для его государственной регистрации. В большинстве случаев суд по ходатайству регслужбы прекращает производство по делу в этой части.
Одного решения мало
Регистрация прав носит заявительный характер, поэтому без обращения правообладателя и представления необходимых документов регслужба не может зарегистрировать право собственности. Даже если суд вынес решение в его пользу. К примеру, Г. Смирнов 20 лет пользовался гаражом, но официально оформленных документов у него не оказалось. Владелец обратился в суд, который принял решение в его пользу. В регслужбу Смирнов не пошел, посчитав, что решения суда будет достаточно. Но проблемы все равно возникли, только уже после его смерти: наследникам снова пришлось обращаться в суд, чтобы включить гараж в наследственную массу.
Третьим будешь?
Если вы намерены оспорить чье-то уже зарегистрированное право, значит, в ваших интересах, чтобы право другого лица прекратилось. И именно это лицо должно выступать ответчиком. Ведь спор существует между вами и фактическим обладателем имущества. Что касается регистрирующего органа, то он может привлекаться в качестве третьего лица. Обычно мнение специалистов регслужбы помогает скорректировать требования заявителей, а это не только ускоряет судебный процесс, но и позволяет избежать затруднений при исполнении решений.
Пример из недавней судебной практики. До официальной регистрации брака Ласточкины купили дом, оформив право собственности на мужа. После развода жена подала в суд иск о признании дома совместно нажитым имуществом. Суд удовлетворил ее требования и разделил имущество между супругами. К участию в этом гражданском деле регслужба привлечена не была. Татьяна Ласточкина не стала спешить с регистрацией своего права на долю в доме – подумала, что теперь бывший супруг уже ничего не сделает. Но мужчина продал дом, ведь согласно сведениям в регслужбе имущество являлось его единоличной собственностью. Теперь Ласточкиной приходится судиться уже с новым владельцем жилья…
«Неправильная» запись
Очень часто истцы требуют признать недействительной государственную регистрацию права, свидетельство о регистрации или запись в реестре. Сами по себе такие споры с правовой точки зрения бессмысленны. Даже при удовлетворении требований основания, по которым осуществлялась регистрация, останутся неоспоренными, а значит, юридически действительными. Оспаривать нужно право, то есть предъявлять иски о признании права собственности или о признании недействительными документов, послуживших основанием для регистрации.
Верните все как было
Отдельно надо сказать о погашении записей о правах и сделках, признанных недействительными. Дело в том, что истцы зачастую не заявляют требований о применении последствий недействительности сделки.
Если в суде этот вопрос не был поднят, а в судебном решении не указано, что имущество подлежит возврату в собственность бывшего владельца, регслужба не может прекратить запись о праве собственности приобретателя. И, соответственно, зарегистрировать право другого лица. В связи с чем заинтересованной стороне приходится снова обращаться в суд – уже с иском о применении последствий недействительности сделки…
Т. Захарова,
зам. начальника отдела УФРС по ЧР.