СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ ПО НОВЫМ ПРАВИЛАМ
Перед новогодними праздниками Президент России Владимир Путин подписал Федеральный закон № 391, существенно изменивший требования к оформлению прав собственности по ряду сделок с недвижимым имуществом. Теперь они обязательно должны быть нотариально удостоверены.
ДЛЯ ЗАЩИТЫ ПРАВ ГРАЖДАН
О каких конкретных сделках идет речь? Об этом на пресс-конференции, прошедшей в редакции газеты «Советская Чувашия», подробно рассказала руководитель Управления Росреестра по Чувашии Екатерина Карпеева.
С 29 декабря минувшего года любые договоры купли-продажи доли в квартире постороннему лицу, продажа имущества от имени несовершеннолетнего, а также соглашения о разделе общего имущества супругов, сделки по продаже земельной доли подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Если заявители представят документы, не удостоверенные нотариусом, специалисты Росреестра будут вынуждены отказать в регистрации права собственности на недвижимость.
Почему именно указанные сделки нуждаются в нотариальной печати и какие цели преследовали законодатели, вводя новшества? Нотариальное удостоверение введено в наиболее сложных сферах правоотношений, где довольно часто нарушаются права граждан. И по смыслу закона нотариальное удостоверение – это дополнительная защита и гарантия их прав.
– Если же гражданин понесет убытки из-за ошибки нотариуса, ущерб в полной мере будет возмещать именно он – за счет страховки и компенсационного фонда федеральной нотариальной палаты, – пояснила Екатерина Владимировна.
Она рассказала и еще о некоторых преференциях для граждан. К примеру, по нотариально удостоверенным сделкам предусмотрены сокращенные сроки регистрации – всего три рабочих дня. Если заявка на регистрацию будет подана через нотариуса в электронном виде, оформление регистрации займет один день.
Теперь государственные регистраторы не будут проводить правовую экспертизу документов, представленных с печатью нотариуса, он сам проведет ее. Граждане, которые воспользуются услугами нотариата, могут не подавать документы в Росреестр, за них это сделают также сами нотариусы. Они же получат свидетельства о регистрации права собственности на недвижимость и вручат их гражданам-заявителям.
Кроме того, нотариусы вправе бесплатно получать сведения из государственного кадастра недвижимости, освободив заявителей от хлопот по предоставлению им кадастровых паспортов для совершения сделок.
НЕ ДОПУСТИТЬ МОШЕННИКОВ К ДОЛЯМ
Поднятая тема, безусловно, весьма актуальна. И, скорее всего, многие граждане еще не в курсе нововведений, что может создать проблемы при оформлении сделок. К примеру, ужесточены требования к сделкам по продаже недвижимости с долей несовершеннолетних детей.
– Таких сделок очень много. Ведь при покупке квартиры на средства материнского капитала недвижимость оформляется на всех членов семьи. Теперь, чтобы продать такую недвижимость, потребуется не только разрешение органов опеки, но и нотариальное удостоверение. Только после этого можно будет подать документы в Росреестр на регистрацию прав. Такие меры позволят оградить несовершеннолетних детей от ущемления их прав, что на практике происходит нередко. Если данная форма не соблюдена, то это влечет ничтожность сделки, – подчеркнула Екатерина Владимировна.
А вообще проблема долевой собственности на недвижимость – одна из самых болезненных с точки зрения шаткости гарантий, что человек не потеряет свои квадратные метры. Зачастую все происходило наоборот. Собственники долей (возник вопрос наследования, супруги развелись) не могут поделить квартиру, и тут им «на помощь» приходят посторонние люди, как правило, мошенники, желающие нажиться на людских проблемах.
К примеру, двухкомнатной квартирой могли владеть несколько человек с разными долями, в том числе и микроскопическими (1/16 доли). Естественно, разменять квартиру по таким долям невозможно, но и пользоваться ими нельзя.
Вот и возникали непростые ситуации, которыми пользовались так называемые квартирные рейдеры, скупавшие доли за бесценок. Став их собственниками, они разными способами выживали других жильцов. Особенно это удавалось, когда требовалось «нажать» на семьи с детьми: несчастным оставалось либо выкупать эту долю за огромные деньги, либо продавать свою долю за гроши и съезжать с квартиры.
Благодаря законодательным новеллам сделан первый и серьезный шаг в решении проблемы – с помощью нотариата, который, кстати, помог несколько лет назад сбить вал рейдерских захватов предприятий. Так как отказать собственнику в праве распоряжаться своей долей, какой бы она крохотной ни была, сейчас невозможно. Законом установлено обязательное нотариальное удостоверение сделок купли-продажи долей на недвижимое имущество, если эти сделки совершаются с посторонними лицами.
Теперь при удостоверении такой сделки нотариус прежде должен убедиться (проверить), что продавец предоставил возможность другим собственникам долей в квартире воспользоваться преимущественным правом покупки. И только при их отказе доля продается третьим лицам. То есть проживающие в квартире люди имели возможность приобрести продаваемую долю по цене не выше, чем ее купят посторонние. А это означает, что выкуп микродолей квартирными рейдерами по низкой цене теряет свою актуальность: им становится невыгодно покупать их по рыночной цене.
Также приводятся в соответствие с действующим законодательством положения Основ законодательства РФ о порядке раздела супругами совместно нажитого имущества. Новым законом установлено, что теперь соглашение о разделе общего имущества супругов также должно носить обязательную нотариальную форму.
До этого соглашение между ними по указанному поводу зачастую заключалось на кабальных условиях для одной из сторон по причине финансовой зависимости от другой. Сегодня обязательная нотариальная форма таких соглашений позволит защитить права всех его участников.
ЗАКОН ЕЩЕ НАДО «ОБКАТАТЬ»
О том, что законодательные изменения весьма актуальны для населения, говорит и факт присутствия на пресс-конференции чебоксарских риэлторов, пришедших по собственной инициативе. Они задавали руководителю управления Росреестра много вопросов, которые можно назвать «частными», однако имеющими прямое отношение к обсуждаемой теме. Ведь риэлторы должны знать все тонкости вступивших в силу новых законодательных документов, готовиться к новому алгоритму действий с учетом взаимодействия с нотариусами. Однако у некоторых риэлторов неоднозначное отношение к нынешним законодательным инициативам.
В частности, их беспокоит, а не ударят ли новшества по семьям с детьми, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, а это, как правило, малоимущие граждане.
– Они могут понести существенные дополнительные расходы, связанные с регистрацией прав на несовершеннолетних. А это повлечет за собой уменьшение сделок, связанных с улучшением жилищных условий, – предполагает риэлтор Эльвира Грязнова. – То есть закон двоякий. Конечно, плата за нотариальное удостоверение – это разовый платеж, но и он ударит по семье с малым доходом.
В то же время риэлторы признают, что нововведения позволяют максимально обезопасить население при сделках с жильем. Хотя при этом процедура оформления сделок станет сложнее, а значит, и затратнее. Кстати, как отметил президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик, поправки в законодательство предлагают снизить нотариальный тариф за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества супругу, родителям, детям, внукам.
Впрочем, насколько жизненны заложенные в закон новеллы, по карману ли они участникам сделок, как всегда, покажет его «обкатка» на практике. Пока что, судя по интернет-дебатам, в нем есть нюансы, которые сомнительны в части именно практического применения и для самих нотариусов.
К примеру, сможет ли нотариус удостоверить документы на продажу квартиры с долей несовершеннолетних детей, когда органы опеки дают согласие на ее продажу только при условии одновременного приобретения для детей другого жилья? Скорее всего, тут возникнет ситуация, которая озадачит и граждан-продавцов, и нотариат.
Практическое применение закона и покажет, в каком направлении его следует доработать, если этого не избежать. «СЧ» обязательно вернется к этой теме, и на этот раз нашими собеседниками станут специалисты Нотариальной палаты республики, которым предстоит претворять в жизнь законодательные новшества. Кстати, затрагивающие интересы не только рядовых граждан, но и бизнесменов.