ГЛАВНАЯ ПРОБЛЕМА УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ – ОТСУТСТВИЕ КОММУНИКАЦИИ С СОБСТВЕННИКАМИ КВАРТИР
С назначения Олега Бирюкова руководителем Государственной жилищной инспекции Чувашии прошло чуть больше месяца. Но о том, по какому поводу жители могут обратиться в Госжилинспекцию, в каком направлении проходит работа в рамках взаимодействия с управляющими компаниями и с какими проблемами приходится сталкиваться, главный жилищный инспектор Чувашии готов рассказать уже сейчас.
– С какой проблематикой на новом для себя посту вы уже успели столкнуться?
– Прежде всего нужно отметить, что я приступил к обязанностям в весьма непростое время – в период корректировки платы за отопление. Соответственно вопросов, направленных в адрес Госжилинспекции республики в части проверки законности начисления сумм за жилищно-коммунальные услуги, стало очень много. Было необходимо сразу окунуться в ту среду, где основное действие – это жалобы населения. Мы «отрабатываем» те вопросы, которые волнуют жителей и которые они задают нам. Пришлось столкнуться с тем, что граждане для решения проблем пишут жалобы во всевозможные инстанции. Но все равно любые письма, которые были написаны по вопросам жилищного фонда, так или иначе поступают для рассмотрения и исполнения в наш адрес. К примеру, по корректировке за отопление только по одной из чебоксарских управляющих компаний было получено более 250 жалоб. То есть в этой УК практически нет домов, по которым жители не обратились для перерасчета.
Второй наиболее актуальный вопрос – это состояние жилищного фонда, а точнее, его эксплуатация. Жилищный фонд можно подразделить на несколько частей: новый, обеспеченный гарантийным ремонтом; от 10 до 20 лет, который в целом находится в удовлетворительном состоянии; и более старые дома, еще не аварийные, но ветхие. В этих домах живут люди и будут жить еще долго, и поэтому им необходимо уделить более пристальное внимание.
Третью проблему можно условно назвать «демократизацией». Сегодня жители все больше начинают чувствовать себя собственниками, у них появились права, с которыми, к сожалению, они не всегда знают, что делать. Иногда в тех домах, которые раньше можно было назвать «стабильными», в которых есть постоянные председатели домовых комитетов, появляется несколько инициативных жильцов, которые начинают сумбурную деятельность – то по переходу на индивидуальное обслуживание, то по созданию нового ТСЖ. С одной стороны, это нормальная ситуация, но с другой – в доме начинается «смута». Жители домов путаются: в буквальном смысле не знают, что делать, за кого голосовать и зачем голосовать. Дом обслуживается, все работает, проблем нет, а тут вдруг кто-то пытается что-то менять. И таких моментов становится довольно много. А так как Госжилинспекция отвечает за легитимность принятых решений, проверяет правовые аспекты таких перемен, то зачастую возникает очень много вопросов. В северо-западном районе Чебоксар есть дом, в котором в результате таких «междоусобных» разбирательств между жителями одновременно действуют два правления ТСЖ, а за два последних года правление ТСЖ менялось семь раз.
– То, что жители частично, пусть пока и без полного понимания, пытаются управлять процессами, касающимися жилищного фонда, это позитивное явление в перспективе или все-таки «смута», с которой неясно как справляться?
– Важно, что люди стали осознавать себя собственниками. Как следствие, они начинают считать те деньги, которые затратили за жилищно-коммунальные услуги. Когда в платежке просматривается каждая статья расходов, то ясно, что у собственника повышается уровень самосознания. Но сложность в том, что при создании ТСЖ на собственников, в частности, на председателя, накладывается большая ответственность. Это должен быть ответственный и порядочный человек. Порой за месяц через счет ТСЖ проходит несколько миллионов оборотных средств за коммунальные услуги. Это большие деньги, и недобросовестные люди могут этим воспользоваться. Тем не менее в целом можно сказать, что переход людей на обслуживание ТСЖ – это несомненное благо.
На сегодняшний день проводится достаточно большое количество образовательных семинаров для людей, выбранных для реализации функций самоуправления собственным домом. Это важный этап саморазвития, и для таких людей здесь есть возможность научиться решать многие вопросы.
– Вернемся к перерасчету по теплу. Как много нарушений выявлено на данный момент?
– В целом можно сказать, что нарушений практически нет. Более того, есть дом, в котором, напротив, было выявлено явное занижение стоимости коммунальных услуг. Сегодня при осуществлении расчетов в управляющих компаниях все достаточно просто – есть счетчик, показания на котором делятся на всех, и ошибиться здесь трудно. Есть факты мелких нарушений по недостаточной расшифровке какой-либо конкретной статьи, но при более подробном рассмотрении, как правило, нарушений не наблюдается.
– Жители порой не платят за коммунальные услуги. Что необходимо сделать, чтобы исправлять ситуацию?
– Непосредственно долгами жителей Госжилинспекция не занимается. В данном вопросе нужна более четкая позиция и целенаправленная работа управляющих компаний: это требования УК к неплательщикам, воздействие через суды и другие меры. У нас в практике нет такого механизма, как у интернет-провайдеров, где существовала бы возможность отключать коммунальные услуги для каждой квартиры индивидуально, да и нельзя отключать людей от подачи холодной воды. На сегодняшний день и суды не идут на выселение злостных неплательщиков.
– По каким еще вопросам жители могут обращаться в инспекцию?
– Во-первых, это проверка корректировок платы за услуги ЖКХ. Сейчас на эту тему приходит 50-70 писем в день. Во-вторых, это эксплуатация жилищного фонда. Это могут быть и протекания кровли, и несоответствие температурного режима в жилых помещениях, где-то не утеплены торцевые стены, и это далеко не все.
Семьдесят процентов жалоб по Новочебоксарску, например, касаются ремонта кровли. Сегодня нет программного решения этого вопроса – что-то частично делается, но этого недостаточно. За прошлый год была отремонтирована 71 крыша, но это не решило проблемы в целом. Необходимо принятие программ софинансирования или полного финансирования за счет жителей, естественно, с полным их информированием, и городская администрация должна системно работать в этом направлении. Скоро начнет таять лед на крышах, и весь Новочебоксарск снова начнет писать жалобы.
Кроме этого, есть проблема, связанная с нежеланием работать с жителями. Почти четверть всех поступающих жалоб можно было бы решить, если бы работники УК проводили грамотные разъяснения, давали исчерпывающую информацию. В некоторых случаях полной информации не получают даже председатели домовых комитетов. Приходится обращаться в управляющие компании с просьбой раскрывать информацию, предоставлять данные жителям. Необходимо наказывать УК, которые имеют нарушения в части раскрытия информации.
Олег Бирюков, главный государственный жилищный инспектор Чувашской Республики:
– Многие управляющие компании работают так, будто это они оказывают услуги жителям, а не жители купили их услуги и дают им деньги, чтобы эти компании функционировали. Такое отношение требует серьезной переработки. Можно провести сравнение: если сегодня мы приходим в магазин и нам не понравилось, мы туда больше не придем. Здесь то же самое. Предоставляемые услуги должны быть грамотными и высококачественными. В управляющих организациях должны работать люди, которые смогут как выполнять техническую составляющую своей работы, так и квалифицированно разъяснять, а самое главное, любить свое дело и жителей, которых они обслуживают.
Важный пункт, которого надо коснуться, – это лицензирование компаний. Здесь очень много нюансов, по которым мы дали свои предложения. В перспективе с этим процессом все станет гораздо прозрачнее, но работа предстоит очень серьезная. Обороты одной компании могут достигать 60 миллионов рублей в месяц, и никто с этого рынка уходить не хочет. Часто можно слышать о трудностях, но компании «из последних сил» держатся в этих домах. Видимо, все не так плохо. И поэтому процесс лицензирования будет происходить достаточно тяжело.
– Назрели ли уже какие-либо законодательные или другие инициативы за время вашей работы?
– Выводы пока делать рано, но тем не менее есть несколько пунктов, на которые необходимо обратить внимание. Во-первых, это ответственность собственников жилья за эксплуатацию своего многоквартиного дома и за смену управления домом. Сегодня дома могут менять управляющие компании чуть ли не каждый день, и за решениями собственников сложно уследить. В итоге жители получают две квитанции, и виноваты в этом все, кроме самих собственников. Здесь необходимы какие-то временные рамки подобных изменений.
Во-вторых, необходимо увеличить штрафы за нарушения в эксплуатации зданий. Сейчас УК проще заплатить 500 рублей штрафа и ничего не делать. С другой стороны, в части раскрытия информации порог штрафных санкций начинается от 250 тысяч рублей. Практически любая компания, получив такой штраф, станет банкротом.
Законодательно необходимо отрегулировать все внутренние действия управляющих компаний. Сегодня они делают что хотят. Так, УК просчитывает минимальный набор услуг для собственников. Те в свою очередь могут не согласиться и сократить стоимость общим решением. Но в таком случае компания не сможет, к примеру, оплатить запланированное содержание уборщицы и платит ей полставки. И так по всем показателям. И снова за эту ситуацию никто не отвечает.
Если вернуться к энергоэффективности, то можно отметить, что нет жалоб в домах, которые укомплектованы терморегуляторами, не дающими «перетапливать» дом. Все жильцы видят, сколько тепла они получают. В домах, из которых сегодня поступают жалобы по корректировке за отопление, жители по факту сами на общем собрании отказались эти терморегуляторы ставить, соответственно в дома поступает избыточное отопление. Ресурсоснабжающие организации включают подачу на полную мощность, и переотопление порой достигает двукратного размера, в чем нет необходимости. В результате снова возникает поток жалоб. Вопрос об установке терморегуляторов не может решать ни Госжилинспекция, ни Минстрой, ни Глава республики. Этот вопрос могут решать только собственники квартир.