По договору бытового подряда (регулируется ст. 730 Гражданского кодекса РФ) подрядчиком могут выступать организации и граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность, а заказчиком – только граждане. Договорной результат работы предназначается для удовлетворения бытовых или других личных интересов конкретного заказчика.
Если по договору бытового подряда возникают отношения, не урегулированные ГК РФ, тогда применяются нормы закона о защите прав потребителей (к примеру, при взыскании неустойки, возмещении убытков и компенсации морального вреда). Кстати, по такому договору законодательство дает шанс на замену некачественно сработанного заказа (ст. 503 ГК РФ). В том числе и квартиры. Если, конечно, в судах не будет разночтения одних и тех же законов, что, к сожалению, иногда происходит.
Житель Казани Хаялиев по договору бытового подряда участвовал в строительстве дома на долевых началах и получил квартиру. Но она оказалась с браком. Заказчик счел нарушенными свои права потребителя и через суд потребовал замены квартиры, взыскания неустойки, возмещения убытков и компенсации морального вреда. В судебных инстанциях республики сложились разные мнения на этот счет. Но Верховный суд России, опираясь на статьи Гражданского кодекса РФ и закон о защите потребителей, доказал правомерность исковых требований гражданина.
Договор строительного подряда (ст.740 ГК РФ) также предполагает две стороны. Подрядчик обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить другие строительные работы, а заказчик – создать подрядчику необходимые для этого условия, принять результат работы и оплатить его. Особенность такого договора – обязательное указание срока выполнения работ. Это существенное условие. Если оно отсутствует, то договор строительного подряда считается не заключенным.
В случаях, когда по такому договору выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), то здесь, как и при заключении договора бытового подряда, применяются правила, предусмотренные статьями 503-505 ГК РФ (права заказчика при обнаружении недостатков).
О том, что собой представляет договор инвестиционного подряда (подрядчики заключают их и с гражданами при строительстве жилья), мы попросили объяснить специалистов Минстроя Чувашии. Дело в том, что договоры с участием инвесторов не нашли детального описания в гражданском законодательстве. В министерстве пояснили, что в федеральном законе “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений” от 25.02. 1999 года указано лишь, что отношения инвесторов с другими участниками инвестиционного процесса регулируются договором между ними. Однако сущность этого договора в законе не раскрыта.
В теории и на практике есть различные точки зрения на правовую природу договора с участием инвестора в строительстве. Они рассматриваются либо как договор о совместной деятельности, либо как агентский договор, либо как договор строительного подряда или оказания услуг, или как смешанный договор, включающий в себя элементы всех вышеперечисленных.
С точки зрения Минстроя, инвестиционные договоры необходимо расценивать как договоры особого рода, пока что в ГК не поименованные, но имеющие право на существование. В статье 421 того же кодекса указано, что стороны вправе заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законами или другими правовыми актами. Квалификация инвестиционного договора, как особого рода, имеет для его участников важные последствия. Стороны (особенно инвестор, идущий на наибольший риск) должны позаботиться обо всех деталях своего соглашения.
В частности, отразить в договоре максимально подробное описание объекта недвижимости (как в целом, так и исходя из заказа), размер вносимых инвестором средств, порядок распоряжения ими инвестиционной компанией (какие договоры и с кем она должна заключить, каких подрядчиков выбирает для строительства объекта, кому и в каких размерах будет передавать инвестиционные средства). Должны быть прописаны основания и условия изменения размера средств инвестора в связи с возможным удорожанием строительства, порядок и условия их возврата, информация о гарантиях качества объекта недвижимости и положение о порядке оформления права собственности на уже готовый объект.
Перед заключением договора следовало бы выяснить, насколько реальны возможности и способности инвесткомпании, в состоянии ли она эффективно распоряжаться средствами инвестора. В частности, необходимо убедиться, что у нее есть вся необходимая градостроительная документация на предполагаемый к строительству объект недвижимости и договорные отношения с генеральным подрядчиком, разрешение на строительство и правоустанавливающий документ на земельный участок.
Поскольку договор является основным источником регулирования взаимоотношений сторон, то на них возлагается огромная ответственность за выбор договорных условий. Очевидно, что не все инвесторы могут самостоятельно разобраться в них. Поэтому, считает Минстрой, при заключении инвестиционного договора лучше обратиться за помощью к юристу или адвокату.
сделать стартовой
